奢华房地产的自有资金和融资

“奢华房地产、宫殿、古堡、皇宫和历史性房地产自有资金和融资”

下面ASP Global Luxury Properties & Castles 的奢华房地产、宫殿、古堡和其它特殊房地产经纪人为您介绍一下奢华和收藏者地产项目的定义，以及银行对此的定义和政策，以及融资的可能性。

普通抵押贷款的融资方式不适用于奢华和收藏者地产项目。

奢华房地产的融资与一般性住宅地产完全不同。不同的信贷机构对奢华房地产概念有不同的定义，一般情况下以下列情况属于奢侈地产:

• 一流的观景地段，上档次的住宅区
• 宽大，吸引人的占地面积(公寓居住面积超过250平方米，房屋居住面积超过300平方米).
• 良好或上佳状态的历史性房地产(宫殿、古堡、城市王宫、贵族庄园)
• 富丽堂皇、与众不同的建筑风格
• 有多重回转、花费甚多且精心整理的花园
• 昂贵的附加建筑如游泳池或浴场风光
• 特殊昂贵的建筑材料 (昂贵的立方米价格)
• 社会名望较高的地区
• 湖边或河边

当然地产所处地段和地区是评估高端房地产最重要的标准。

收藏者地产是一些信贷机构增设的一个新的规格，按照特殊的原则提供资金。收藏者地产是住房地产中特别的一种，比较特殊，具有以下特点:

• 之前用途不同的地产 (如：农庄改建成住房，工业建筑改建成一般民居。)
• 具有历史价值的建筑以及/或者受文物保护的建筑
• 难以出售的地产 (如：农业用地)
• 地皮与不动产的价值完全不成比例
• 处于廉价住房地段的格外昂贵、高端的地产 (较难进入市场)
• 带有强烈个人口味的扩建部分，并非所有新主人都会认为有价值(如：家庭影院、整栋屋子布设音响设备、 宽敞的浴场包括超大泳池、单户洋房拥有4个以上地下车位)

很大程度上收藏者地产的市场价值难以计算。比如对一座农庄进行大规模整修可能比新建要贵得多。对信贷机构来说市场价值往往取决于自己的判断，因为传统的市场价值评估 (比如按比较值和享乐概念) 无法取得正确的结果。

奢华或收藏者地产的融资与传统的资金筹措有何不同?

资金结构:

奢华和收藏者地产的抵押价值计算较低。融资时，业主必须以自有资金的形式提供抵押价值的35%-40%，而一般地产则为20%。首笔抵押贷款仅能支付总价的50%，而非65%。第二笔贷款经常只有10-15%。大多情况下到退休之前必须还清第二笔贷款，甚至还包括第一笔贷款的一部分，使融资比例降至总价的50%或更低。

经济负担计算:

高端房地产的房主往往拥有高收入和充足的自有资金。采取较高的信贷率是出于税务上的考虑，因此经济负担即使在良好的收入和经济情况下，也会超过毛收入33%这样的一般上限。根据具体收入不同，承担奢华地产的支出占据总收入的40%-45%以上的情况绝不在少数。

银行关系:

信贷机构在评估抵押贷款承担能力时常常全盘考虑客户整体情况。客户同信贷机构的其它业务来往将列入考虑范围中 (存款、保险、业务关系等)。客户必须有心理准备，信贷机构会对其进行整体性的评估，并作为对优惠贷款条件的对等交换，要求客户与其建立其它业务关系。

利息条件:

奢华地产的业主一般被评为AAA客户，且因他们良好信誉以及较高的抵押贷款额享有优惠的信贷条件。根据具体情况(抵押价值、收入、其它业务关系)，一般客户保证金可以优惠到再融资利率（货币和资本市场利率）的0.75% - 1% 。作为对比：普通融资的客户保证金约为1.2% – 1.5%。

ASPI 股份公司的建议: 您可以采取以下方式为您的豪宅/宫殿/古堡/皇宫筹资

奢华房地产和收藏者地产的融资必须区别对待。这里是一些帮助您成功筹集资金的建议:

• 咨询您的信贷机构，您的地产属于一般筹资范围还是奢华地产或是收藏者地产。
• 比较不同的信贷条件和标准。一些信贷机构对奢华地产和收藏者地产不感兴趣，所以开出的条件没有吸引力。
• 咨询中立的第三方。有些专业但收费的抵押贷款和信贷顾问能为您寻找出适合您的，利息优惠的融资选择。您不但能节省时间，而且通过优惠的利息所节省的开销也数倍于所支付的咨询费。特别在奢侈地产方面，这个节省的空间相当可观。
• 重视您与信贷机构全部业务往来的意义，但是要避免被“金锁链”锁住，也不要将以及完全“卖”给信贷机构。

奢华房地产和宫殿的经纪人为何要询问您可支配的自有资金?

当您向ASP Global Luxury Properties 垂询购买宫殿、古堡或是奢华房地产后，您会获得该地产的基本介绍以及其它相关的信息。如果您对这些房地产产生了具体的兴趣，有意向参观并查阅受到严格保密的文件如：图纸、内部图片、地籍本结算清单等，您的奢华地产和宫殿经纪人就会向您查询包括可支配自有资金额度在内的信息。如果您是新客户，我们还会要求您出示相应的证明。

通常在出售过程中业主仍然居住在待出售的宫殿、古堡、豪宅或者是阁楼里。ASP的奢华地产和宫殿经纪人对业主做出过承诺，仅向绝对有诚意的买家提供这些高贵的地产，只陪同这些客户参观，与之进行购买谈判。我们获得的有关您资产证明/资金证明等资料不会转交给房主，他从ASP处仅仅获得通知，说明客户拥有足够的自有资金，或者根据自有资金能够获得外界融资。

相互坦诚且信任的相处之道格外重要。ASP Global Luxury Properties 的奢华房地产和宫殿经纪人希望您能买到你梦想中的地产。房地产经纪人在选择合适的房地产、协助办理所有必要的文件、筹集资金、制定购买合同，直到验收一路为您提供专业内行的帮助。您给我们资料越多，您也能越快地获得适合您的理想房地产。