Eigenkapital und Finanzierung von Luxusimmobilien

„Eigenkapital und die Finanzierung von Luxusimmobilien, Schlössern, Burgen, Palais und historischen Immobilien!“

Die Immobilienmakler für Luxusimmobilien, Schlösser, Burgen und Besondere immobilien bei ASP Global Luxury Properties & Castles geben Ihnen hier einen grundsätzlichen Einblick in die Definition von Luxus- und Liebhaberobjekten und die Betrachtungsweise der Banken zum Thema Luxusimmobilien und Liebhaberimmobilien und deren Finanzierungsmöglichkeit.

Bei Luxus- und Liebhaberobjekten gelten andere Regeln als bei herkömmlichen Hypothekarfinanzierungen.

Die Finanzierung von Luxusimmobilien unterscheidet sich erheblich von derjenigen herkömmlicher Wohnobjekte. Je nach Kreditinstitut wird der Begriff der Luxusimmobilie anders definiert. Generell sprechen folgende Eigenschaften für die Beurteilung als Luxusobjekt:

• Erstklassige Aussichtslage, vornehmes Wohnquartier.
• Grosszügiger, einladender Grundriss (Wohnfläche bei Wohnungen ab 250 m2, bei Häusern ab 300 m²).
• historische Immobilien in gutem oder sehr guten Zustand (Schloss, Burg, Stadtpalais, Herrenhaus)
• Aufwändige, überdurchschnittliche Architektur.
• Sehr viel Umschwung, sehr aufwändig gestalteter und gepflegter Garten.
• Teure Ausbauten wie z.B. Schwimmbäder oder Badelandschaften.
• Spezielle, teure Materialien (was einen hohen Kubikmeter-Preis bei der Erstellung zur Folge haben kann).
• Region mit hohem Sozialprestige.
• See- oder Flussuferanstoss.

Selbstverständlich ist die Objektlage und die Region das wichtigste Kriterium bei der Beurteilung einer exklusiven Immobilie.

Für Liebhaberobjekte haben einige Kreditinstitute eine zusätzliche Kategorie geschaffen, die nach speziellen Grundsätzen finanziert wird. Ein Liebhaberobjekt stellt ein besonderes Wohnobjekt dar, das unüblich ist und folgende Eigenschaften haben kann:

• Objekt, das früher eine andere Nutzung hatte (z.B. Bauernhaus wird zum Wohnhaus ausgebaut, Industriebau wird in Wohnlofts umgebaut).
• Bauten von historischem Wert und/oder denkmalgeschützte Bauten.
• Schwer veräusserbares Objekt (z.B. auf Landwirtschaftsparzelle).
• Auffallendes Missverhältnis zwischen Land- und Liegenschaftswert.
• Sehr teures und exklusives Objekt an
• einer Lage mit eher günstigen Wohnbauten (geringe Marktgängigkeit).
• Ausbauten, die sehr individuell sind und nicht automatisch einen Wert für den neuen Besitzer bedeuten (z.B. eigenes Heimkino, ganzes Haus mit Hi-Fi-Anlage verkabelt, grosse Badelandschaft mit übergrossem Schwimmbad, mehr als vier Garagenplätze für ein Einfamilienhaus).

Vielfach sind die Verkehrswerte bei Liebhaberobjekten rechnerisch nicht nachvollziehbar. So kostet z.B. eine aufwändige Renovation eines Bauernhauses oft viel mehr als ein Neubau. Für das kreditfinanzierende Institut ist die Verkehrswertbeurteilung oft Ermessenssache, da traditionelle Verkehrswertbeurteilungen (beispielsweise mit Vergleichswerten oder hedonischen Modellen) keine richtigen Ergebnisse erzielen.

Worin unterscheidet sich die Finanzierung der Luxus- oder Liebhaberobjekte von traditionellen Finanzierungen?

Finanzierungsstruktur:

Luxus- und Liebhaberobjekte werden weniger hoch belehnt. Der Eigentümer muss zwischen 35 und 40 Prozent des Belehnungswertes in Form von Eigenkapital zur Finanzierung beisteuern statt 20 Prozent wie bei «normalen» Objekten. Die 1. Hypothek deckt nur rund 50 statt 65 Prozent des Objektwertes ab, die 2. Hypothek oft nur weitere 10 bis 15 Prozent. In den meisten Fällen muss bis zur Pensionierung die 2. Hypothek amortisiert werden, oft sogar ein Teil der 1.Hypothek. Damit reduziert sich der Fremdfinanzierungsanteil auf 50 Prozent des Objektwertes oder sogar noch tiefer.

Tragbarkeitsrechnung:

Inhaber von exklusiven Immobilien verfügen oft über hohe Einkommen und ausreichend Eigenkapital. Die wertmässig hohe Hypothezierung erfolgt aus steuertechnischen Überlegungen. Die Tragbarkeitsrechnung kann daher bei guten Einkommens- und Vermögensverhältnissen auch mehr als die üblichen 33 Prozent des Bruttolohns ausmachen. Je nach Einkommensverhältnissen ist ein Anteil der Wohnkosten am Gesamteinkommen von 40 bis 45 Prozent keine Seltenheit bei der Finanzierung von Luxusobjekten.

Bankbeziehungen:

Die Hypothekarfinanzierungen werden von den Kreditinstituten oft unter Berücksichtigung der gesamten Kundenbeziehung beurteilt.Weitere Geschäftsfelder, die der Kunde mit dem Kreditinstitut pflegt (wie etwa Anlagen, Versicherungen, Geschäftsbeziehungen, usw.), werden mit in Betracht gezogen. Der Kunde muss davon ausgehen, dass er vom Kreditinstitut gesamthaft beurteilt wird und «Gegengeschäfte» für gute, wohlwollende Konditionen verlangt werden.

Zinskonditionen:

Inhaber von Luxusobjekten werden meist als AAA-Kunden beurteilt und geniessen dank ihrer Bonität sowie der oft hohen Hypothekarsumme gute Kreditkonditionen. Je nach Situation (Belehnungshöhe, Einkommen weitere Kundenbeziehungen) kann mit einer Kundenmarge von 0,75 bis 1 Prozent auf dem jeweiligen Refinanzierungssatz (Geld- oder Kapitalmarktsätze) gerechnet werden. Zum Vergleich: Bei traditionellen Finanzierungen betragen die Margen rund 1,2 bis 1,5 Prozent.

TIPP der ASPI AG: So finanzieren Sie Ihr Luxushaus / Schloss / Burg / Palais

Die Finanzierung von Luxusimmobilien und Liebhaberobjekten muss sehr differenziert betrachtet werden. Hier einige Tipps für die erfolgreiche Finanzierung von Luxus- oder Liebhaberobjekten:

• Erkundigen Sie sich bei Ihrem Kreditinstitut, ob Ihr Objekt einer normalen Finanzierung unterliegt oder als Luxus- bzw. Liebhaberobjekt taxiert wird.
• Vergleichen Sie die unterschiedlichen Konditionen und Kreditkriterien. Einige Kreditinstitute sind nicht an der Finanzierung von Luxus- oder Liebhaberobjekten interessiert und unterbreiten unattraktive Konditionen.
• Lassen Sie sich von einer unabhängigen Stelle beraten. Es gibt professionelle Hypothekar- und Kreditberater, die gegen ein Honorar die für Sie optimale Finanzierung mit den besten Zinskonditionen eruieren. Sie sparen Zeit und erhalten das bezahlte Honorar oft mehrfach in Form von günstigen Zinskonditionen zurück. Besonders bei Luxusobjekten ist das Einsparungspotenzial erheblich.
• Messen Sie der Gesamtbeziehung mit dem Kreditinstitut Bedeutung bei. Vermeiden Sie jedoch goldene Fesseln und achten Sie darauf, sich nicht mit «Haut und Haaren» dem Kreditgeber zu verkaufen.

Warum werden Sie vom Immobilienmakler für Luxusimmobilien und Schlösser nach Ihrem verfügbaren Eigenkapital gefragt?

Nach der Anfrage zum Kauf eines Schlosses, einer Burg, oder einer anderen Luxusimmobilie bei ASP Global Luxury Properties erhalten Sie normalerweise ein Grundexposé des angefragten Objekts mit allen möglichen Informationen zum Schloss, bzw. zur Luxusimmobilie. Falls Sie sich nun für diese Immobilie näher interessieren, diese besichtigen möchten, Pläne, Innenaufnahmen, Grundbuchauszüge und andere vertrauliche Unterlagen einsehen wollen, dann wird Sie der zuständige Fachmakler für Luxusimmobilien  und Schlösser unter anderem auch nach der Höhe des zur Verfügung stehenden Eigenkapitals fragen und bei Neukunden auch einen Nachweis dazu anfordern.

Das zum Verkauf stehende Schloss, die Burg, die Luxusvilla oder das Penthouse hoch über der Stadt ist zumeist während des Verkaufes noch von den Eigentümern bewohnt. Der bei ASP zuständige Makler für Luxusimmobilien und Schlösser wurde von den Eigentümern verpflichtet, diese hochwertigen Objekte nur ernsthaften und seriöse Kaufinteressenten anzubieten und auch nur mit diesen Besichtigungen und in weiterer Folge auch Verkaufsverhandlungen zu führen. Die uns übermittelten Kapitalnachweise / Finanzierungsnachweise / etc. werden nicht an den Eigentümer weitergegeben! Dieser erhält aber eine Mitteilung, dass entweder ausreichend Eigenkapital für den Kauf vorhanden ist, oder aber die Finanzierung mit dem zur Verfügung stehenden Eigenkapital wahrscheinlich möglich ist.

Vertrauen und Offenheit im Umgang miteinander ist besonders wichtig. Der Immobilienmakler für Luxusimmobilien und Schlösser von ASP Global Luxury Properties ist sehr daran interessiert, Ihnen das gewünschte Traumobjekt zu verkaufen. Der Fachmakler wird Ihnen bei der Auswahl der richtigen Immobilie, bei der Zusammenstellung aller Unterlagen, bei der Finanzierung, der Kaufvertragsgestaltung, bis hin zur Übernahme der Luxusimmobilie kompetent und fachkundig zur Seite stehen. Je mehr Informationen Sie uns also in die Hand geben, desto schneller kommen Sie zu der für Sie passenden Traum-Immobilie.