Capitale proprio e finanziamento per immobili di lusso

„Capitale proprio e finanziamento per immobili di lusso, castelli, manieri, palazzi ed immobili storici!“

Gli agenti immobiliari di ASP Global Luxury Properties & Castles per gli immobili di lusso, per i castelli, i manieri e immobili particolari, vi danno qui un sunto generale per quanto riguarda le definizioni di lusso e oggetti da collezione e rendono noto come le banche si interessano al tema degli immobili lussuosi e gli immobili preferiti e le possibilità di finanziamento.

Per gli immobili di lusso e per gli oggetti preferiti valgono altre regole rispetto a quelle per il tradizionale finanziamento ipotecario.

Il finanziamento di immobili di lusso si differenzia enormemente da quello tradizionale avente ad oggetto la casa. A seconda dell’istituto di credito la definizione di immobile di lusso è diversa. In generale per definire un oggetto lussuoso deve avere le seguenti caratteristiche:

• Panorama di prim’ordine, quartiere signorile.
• Pianta generosa ed invitante (superficie abitabile per appartamenti da 250m², per case da 300m²).
• Immobili storici in buone o ottime condizioni (castelli, manieri, palazzi di città, case signorili)
• Architettura di prima classe e fuori dal comune.
• Ampio terreno circostante disponibile e giardino ben curato
• Costosi ampliamenti come piscine o panorami balneari.
• Materiali costosi ed originali (con elevati costi al metro cubo).
• Regione ad alto prestigio sociale
• Vicino a laghi o fium.

La posizione dell’immobile e la regione sono naturalmente i criteri più importanti per la valutazione di un immobile esclusivo.

Per gli immobili per appassionati alcuni istituti di credito hanno ideato una categoria a parte, che viene finanziata in modo particolare. Un immobile per appassionati rappresenta un oggetto molto particolare e inusuale che può avere le seguenti caratteristiche:

• Immobili che prima avevano un’altra destinazione (per esempio: una fattoria adesso usata come abitazione, un’industria trasformata in un loft)
• Edifici di importanza storica e/o monumenti nazionali
• Edifici difficilmente cedibili (per esempio terreni agricoli)
• Casi di sproporzione eclatante tra il valore del terreno ed il valore della proprietà
• Oggetto molto caro ed esclusivo
• Un’area con abitazioni dal prezzo piuttosto accessibile (difficili da vendere)
• Ampliamenti e modifiche personali che potrebbero non essere utili al nuovo proprietario (per esempio: un piccolo cinema privato all’interno dell’appartamento, cavi per la connessione wi-fi in tutte le stanze, piscina di dimensioni superiori a quelle comuni, più di quattro garage per una casa unifamiliare).

In molti casi il valore di mercato degli immobili per appassionati è difficile da calcolare. Per fare un esempio, il rinnovamento di una fattoria costa spesso molto di più di quello di un edificio nuovo. Per l’istituto di credito, spesso la valutazione del valore di mercato è una questione di discrezionalità personale, perché le valutazioni tradizionali spesso non fanno ottenere risultati corretti (per esempio i valori di riferimento o i modelli edonistici).

Dove sta la differenza tra il finanziamento normale e quello per immobili di lusso?

Struttura del finanziamento:

Agli immobili di lusso e per appassionati vengono concessi finanziamenti minori. Il proprietario deve partecipare al finanziamento in forma di capitale proprio con una cifra tra il 35 e il 40% a differenza del classico 20% per immobili “normali”. La prima ipoteca copre solo il 50% invece che il 65% del valore dell’immobile, la seconda spesso solo il restante 10 o 15%. Nella maggior parte dei casi la seconda ipoteca, e perfino una parte della prima, deve essere ammortizzata prima della pensione. In questo modo la quota di finanziamento esterno si riduce al 50% o meno dell’intero valore dell’immobile.

Calcolo della sostenibilità:

Spesso i proprietari di immobili esclusivi hanno un reddito alto e abbastanza capitale proprio. Gli alti costi di ipoteca risultano da ragionamenti di natura tecnico-fiscale. Secondo un calcolo della sostenibilità, è possibile perdere più del solito 33% dello stipendio lordo pur avendo un reddito alto e una buona situazione finanziaria. A seconda del reddito, al finanziamento di immobili di lusso viene dedicata una percentuale delle spese per l’abitazione che oscilla tra il 40 e il 45%.

Rapporti con le banche:

il finanziamento viene considerato spesso in relazione alla storia completa di relazioni col cliente. Verranno presi in considerazione anche altri campi di attività, di cui il cliente e l’istituto di credito se ne occupano, (come per esempio gli investimenti, le assicurazioni, le relazioni commerciali, ecc.). Il cliente deve perciò tenere presente che verrà considerata dall’istituto di credito la sua situazione nel suo insieme, e che in cambio di condizioni favorevoli gli verrà richiesta altrettanta affidabilità.

Interessi:

I proprietari di edifici di lusso vengono considerati clienti di prima classe e perciò godono di solvibilità e spesso viene concessa loro una grossa somma per l’ipoteca e buone condizioni di credito. A seconda della situazione (affitto, reddito ed altri parametri) viene calcolato un margine cliente che oscilla tra lo 0,75 e l’1% sul tasso di rifinanziamento (tassi del mercato monetario o dei capitali). A confronto: un normale finanziamento ha un margine che oscilla tra l’1,2 e l’1,5%.

Dritta della ASPI AG: Così finanziate il vostro immobile di lusso/il castello/il maniero/il palazzo

Il finanziamento per immobili di lusso o per appassionati è un po’ particolare rispetto a quello per altri immobili. Ecco alcune dritte che possono aiutarvi ad ottenerne uno:

• Informatevi presso il vostro istituto di credito per sapere se l’immobile che vi interessa è regolato da normali condizioni di finanziamento o se viene tassato come immobile di lusso.
• Paragonate le diverse condizioni e i criteri utilizzati per ottenere un credito. Alcuni istituti di credito non sono interessati al finanziamento di immobili di lusso o per appassionati ed offrono condizioni poco vantaggiose.
• Lasciatevi consigliare da professionisti neutrali. Ci sono consulenti di credito e per l’ipoteca che in cambio di una parcella offrono un finanziamento ottimale con le migliori condizioni d’interesse. Questi consulenti risparmiano tempo e spesso la parcella viene pagata in forma di condizioni di interesse favorevoli. Soprattutto nel caso di immobili di lusso c’è un alto potenziale di risparmio.
• Considerate il rapporto con la banca nel suo complesso, ma evitate di farvi incatenare e state attenti a non diventare preda dell’istituto di credito.

Perché vengono chieste informazioni sulla disponibilità di capitale proprio per immobili di lusso e castelli?

A seguito di una richiesta di interesse all’acquisto di un castello, di un maniero o di un altro immobile di lusso, la ASP Global Luxury Properties vi offrirà una brochure con tutte le informazioni a riguardo. Se siete interessati alla visita, a vedere le piante, foto degli interni, l’estratto catastale ed altri documenti confidenziali, l’agente vi chiederà informazioni sul capitale disponibile e nel caso di nuovi clienti anche una prova documentata.

Molto spesso questi immobili sono abitati fino alla vendita. L’agente ASP è obbligato per conto del proprietario a presentare l’immobile e a trattare solo con acquirenti seriamente interessati. La documentazione che ci consegnate non verrà trasmessa al proprietario! Questi riceve un messaggio in cui c’è scritto che il capitale proprio disponibile è sufficiente all’acquisto o che sta per essere erogato un finanziamento.

L’importanza della fiducia e dell’onestà

L’agente per immobili di lusso e castelli ASP Global Luxury Properties è molto interessato a vendervi l’immobile dei Vostri sogni. L’esperto agente immobiliare Vi starà accanto ponendo al Vostro servizio le sue competenze nella scelta dell’immobile adatto, nella preparazione della documentazione, nel processo di finanziamento, nella redazione del contratto d’acquisto fino alla consegna della proprietà. Più informazioni avrà a disposizione l’agente, più veloce sarà trovare l’hotel dei vostri sogni.