Capital propre et financement des immobiliers de luxe

„Capital propre et financement de l’immobilier de luxe, des châteaux, des burgs, des palais et des immobiliers historiques!“

Les agents immobiliers pour immobiliers de luxe, pour châteaux, burgs et propriétés spéciales d’ASP Global Luxury Properties vous donnent ici un aperçu de base sur la définition d'objets de luxe et d’objets amateurs et l’approche des banques à propos de l'immobilier de luxe et des immobiliers amateurs ainsi que la possibilité de financement.

S’agissant des objets de luxe et amateurs, des règles particulières s’appliquent lors du financement hypothécaire classique.

Le financement de l'immobilier de luxe est considérablement différent de celui des propriétés résidentielles classiques. Selon l’institut accordant le crédit, le terme de propriété de luxe est défini différemment. En général, les propriétés suivantes sont évaluées en tant qu’objet de luxe:

• Excellent emplacement panoramique, quartier résidentiel chic.
• Étage spacieux, conviviale (surface habitable pour les appartements à partir de 250 mètres carrés, pour les maisons de plus de 300 mètres carrés).
• propriétés historiques en bonne ou voire en très bon état (château, burg, palais de ville, manoir)
• Architecture complexe et supérieure à la moyenne.
• Très grande propriété, très minutieusement conçue et un jardin bien entretenu.
• Extensions coûteuses telles que piscines ou parcs aquatiques.
• Matériaux coûteux spéciaux (qui peuvent avoir comme résultat un prix élevé du mètre cube lors de l’établissement).
• Région avec un prestige social élevé.
• Accès à un lac ou à une rivière

Bien sûr, la position de l'objet et de la région est le critère le plus important lors de l'évaluation d'une propriété exclusive.

Pour les objets-amateurs, certains instituts de crédit ont créé une catégorie supplémentaire qui est financée par des principes spécifiques. Un objet amateur représente une résidence spéciale qui est inhabituelle et peut avoir les propriétés suivantes:

• Objet qui avait auparavant une utilisation différente (par exemple une ferme est étendue en une résidence, une construction industrielle est convertie en lofts résidentiels).
• Bâtiments de valeur historique et / ou bâtiments classés en monuments historiques.
• Objet difficilement vendable (par exemple parcelle agricole).
• Disproportion frappante entre la valeur du terrain et la valeur de la propriété.
• Objet très coûteux et exclusif à un endroit avec logements abordables (faible qualité marchande).
• Extensions qui sont très individuelles et qui ne signifient pas automatiquement une valeur pour les nouveaux propriétaires (par exemple un home-cinéma, une maison entièrement  câblée au système hi-fi, grande surface de baignade avec piscine surdimensionnée, plus de quatre places de stationnement pour une maison individuelle).

Dans de nombreux cas, les valeurs vénales pour des objets amateurs ne sont pas mathématiquement compréhensibles. Ainsi, par exemple les coûts d'une rénovation d'une ferme sont souvent beaucoup plus coûteux qu’un nouveau bâtiment. Pour l'institution voulant financer le crédit, l'évaluation de la valeur marchande est souvent une question de jugement, parce que les évaluations de la valeur marchande traditionnelle n’atteint pas de résultats corrects (par exemple avec des valeurs de comparaison ou des modèles hédoniques).

Quelle est la différence entre le financement des objets de luxe et amateurs et le  financement traditionnel?
 

• Structure du financement:

  Les objets de luxe et amateurs sont moins bien grevés. Le propriétaire doit contribuer avec entre 35 et 40 pour cent de la valeur des prêts sous forme de financement par capitaux propres au lieu de 20 pour cent s’agissant d’objets "normaux". La 1^ère hypothèque ne couvre que 50 au lieu de 65 pour cent de la valeur, la 2^ème hypothèque souvent que 10 à 15 pour cent. Dans la plupart des cas, la 2^ème hypothèque doit être amortie jusqu'à la retraite et est souvent une partie de la 1^ère hypothèque. Cela réduit le ratio de la prêt-valeur de 50 pour cent de la valeur ou même plus bas.

• Calcul de capacité financière:

  Les détenteurs de propriétés exclusives ont souvent un revenu élevé et suffisamment de capitaux propres. La grande valeur de l’hypothèque résulte des considérations fiscales- techniques. Le calcul de la capacité financière peut donc constituer dans un bon revenu et dans de bonnes conditions financières plus que 33 pour cent du salaire brut habituel. En fonction du revenu, une proportion des coûts du logement du revenu total de 40 à 45 pour cent n’est pas une rareté lors du financement des objets de luxe.

• Relations bancaires:

  Les financements hypothécaires sont jugés par les établissements de crédit en prenant souvent en compte l'ensemble de la relation client. D’autres domaines d’activités que le client entretient avec la banque (tels que les investissements, les assurances, les relations d’affaires, etc.) sont pris en considération. Le client doit partir du fait qu'il est jugé dans l’ensemble par la banque et que des "contre-opérations " sont exigibles pour de bonnes et bienveillantes conditions.

• Taux d’intérêts:

  Les propriétaires d'objets de luxe sont généralement jugés comme des clients AAA et bénéficient grâce à leur solvabilité ainsi que des sommes hypothécaires souvent élevées de bonnes conditions de crédit. Selon la situation (montant de gage, revenu et relation client) la clientèle peut s’attendre d'une marge 0,75 à 1 pour cent du taux de refinancement respectif (argent ou capitaux). En comparaison, les marges du financement traditionnel sont d'environ 1,2 à 1,5 pour cent.

Conseils d’ASPI SA: vous pouvez ainsi financer votre maison de luxe / votre château / votre burg / votre palais

Le financement des immobiliers de luxe et des objets amateurs doit être considéré comme hautement différencié. Voici quelques conseils pour la réussite du financement des objets de luxe ou amateurs:

• Vérifiez auprès de votre banque si votre objet est assujetti à un financement normal ou s’il considéré comme objet de luxe ou amateur.
• Comparez les différentes conditions et critères de crédit. Certaines banques ne sont pas intéressées par le financement d’objets de luxe ou amateurs et soumettent des conditions désavantageuses.
• Demandez conseil à un organisme indépendant. Il ya des conseillers professionnels en prêts hypothécaires et crédits qui déterminent en contrepartie d’un honoraire un financement optimale avec les meilleurs taux d'intérêt. Vous économisez du temps et vous faites retourner la rémunération payée plusieurs fois sous forme de bas taux d'intérêt. Surtout s’agissant des objets de luxe, le potentiel d'économiser est considérable.
• Accordez de l’importance à une relation globale avec la banque. Cependant, évitez les manilles d'or et soyez sûr de ne pas vous vendre «corps et âme" au prêteur. 

Pourquoi l'agent immobilier des immobiliers de luxe et châteaux vous demande t-il votre capital propre disponible?

Après la demande d'achat d'un château, d’un burg ou d’une autre propriété de luxe auprès d’ASP Global Luxury Properties, vous pouvez habituellement obtenir un résumé de base sur l'objet demandé avec toutes sortes d'informations sur le château ou sur la propriété de luxe. Maintenant, si vous vous intéressez de près à cet immobilier, vous souhaitez le visiter, vous voulez voir les plans, les photos d’intérieur, les extraits du registre foncier et d'autres documents confidentiels, votre courtier compétent pour les immobiliers de luxe et les châteaux vous demandera notamment le montant de votre capital propre disponible mais aussi une preuve s’agissant de nouveaux clients.

Le château mis en vente, le burg, la villa de luxe ou la penthouse au dessus de la ville sont encore habitables par les propriétaires lors de la vente. Le courtier compétent pour l'immobilier de luxe et les châteaux d’ASP s’est engagé vis-à-vis des propriétaires d’offrir ces objets de haute qualité seulement aux acheteurs sérieux et dignes de confiance mais aussi de procéder  seulement avec ces derniers aux visites et par la suite aux négociations de vente. Les preuves de capital / les preuves de financement / etc qui nous ont remises ne sont pas transmises  au propriétaire! Cependant, celui-là a été avisé que soit un capital suffisant est disponible pour l'achat ou que le financement est probablement possible avec le capital propre disponible.

La confiance et l'ouverture face à l'autre sont particulièrement très importantes. L'agent immobilier pour les immobiliers de luxe et pour les châteaux d’ASP Global Luxury Properties est désireux de vous vendre l’objet de vos rêves. Le courtier spécialisé sera à vos côtés avec compétence et professionnalisme au moment du choix de la propriété, lors du rassemblement de tous les documents, lors du financement, lors de la conclusion des contrats d'achat  jusqu'à l’acquisition de l'immobilier de luxe. Donc, plus d’informations vous nous donnez en main, plus vite vous accédez à la propriété de vos rêves.