Собственный капитал и варианты финансирования в ходе приобретения гостиниц и гастро-объектов

«Привлеченный капитал ценится дешево как никогда, однако получить заем для финансирования гостиницы или гастро-объекта сегодня невероятно сложно!»

Разумные размеры собственного капитала

Прежде чем Вы начнете поиски гостиничного объекта для приобретения, Вам следует произвести полную ревизию кассы и определить максимальный размер имеющегося в Вашем распоряжении собственного капитала для приобретения того или иного объекта. Консультанты в сфере туризма и эксперты в гостиничной отрасли ASPI AG рекомендуют установить разумную нижнюю границу собственного капитала для приобретения гостиниц и гастро-объектов. Граница эта для гостиничных и гастрономических объектов должна составлять около 32 - 36 % от общей инвестируемой суммы (покупная цена, издержки, возможные расходы на ремонт, переоборудование и/или расширение). Имея в распоряжении этот минимальный собственный капитал, покупатель гостиницы или гастрономического объекта сможет разумно управлять предприятием, а также продержаться в случае, если сезон окажется неблагоприятным или разразится небольшой экономический кризис. Если собственный капитал, находящийся в Вашем распоряжении, значительно меньше указанного, эксперты в сфере гостиничного дела из Auer, Springer & Partner советуют либо отказаться от покупки и арендовать гостиницу, либо приобрести менее дорогой объект.

Банковская ссуда

Процентная ставка за ссуду низкая, как никогда, однако получить эту ссуду без собственного капитала в достаточном объеме в целях финансирования гостиниц и гастро-недвижимости сегодня практически невозможно!

Идеальный гостиничный объект найден, соглашение с продавцом относительно покупной цены достигнуто. Если собственный капитал, которым Вы располагаете, меньше, чем покупная цена объекта, следующим шагом станет поход в банк. Большая часть документов, необходимых для оформления заявки на предоставление кредита, будет предоставлена Вам владельцем объекта или Вашим гостиничным риелтором. При этом следует различать, подаете ли Вы кредитную заявку в Ваш основной банк или в сторонний банк. Вашему основному банку известна Ваша жизненная ситуация, а также размер Вашего свободного и связанного имущества (недвижимости). По этой причине Ваш основной банк, вероятнее всего, будет немного более щедр в отношении доли собственного капитала, а проверка документации на ссуду будет завершена значительно быстрее. В стороннем банке дело обстоит немного сложнее: ведь там Вас не знают. Поэтому здесь от Вас потребуют значительно больше документов, описывающих Вашу жизненную ситуацию, прочее имущество и т.д.. Кроме того, сторонний банк, как правило, требует наличия более значительной доли собственного капитала. К сожалению, нормой при организации финансирования гостиниц и гастро-объектов зачастую является доля собственного капитала в размере 40 и более процентов. В целом в настоящее время гостиницы/объекты гастро-недвижимости, к несчастью, оцениваются большинством банков как «рискованная инвестиция»!

Факторы, положительно влияющие на решение по кредиту / размер доли собственного капитала / процентную ставку:

1. Планируемый к приобретению отель хорошо известен банку, возможно, предыдущий владелец отеля также был клиентом этого банка.
2. Объект бесперебойно эксплуатируется и хорошо позиционирован на рынке.
3. Солидные показатели деятельности и загрузки объекта за последние три отчетных периода.
4. Реалистичный бизнес-план убедителен, прогноз развития объекта благоприятен.
5. Состояние, срочность ремонта и планируемые инвестиции гостиницы/гастро-объекта хорошо известны и включены в план.
6. Важно: в растущей степени банки учитывают ноу-хау и профессиональную квалификацию получателя ссуды.

Почему риелтор ASP спрашивает Вас о размере собственного капитала, имеющегося в Вашем распоряжении?

Отправив запрос на приобретение объекта недвижимости через ASP Global Hotel Brokers, Вы обычно получаете базовое описание запрошенного Вами отеля, содержащее различного рода информацию об объекте, его эксплуатации и пр.. Если Вы вплотную заинтересовались данным объектом, хотите посетить его и получить доступ к балансовым отчетам, данным по загрузке, выпискам из земельного кадастра и другой строго конфиденциальной информации, Ваш риелтор ASPI AG – эксперт по гостиничной недвижимости попросит Вас указать размер собственного капитала, находящегося в Вашем распоряжении, а, если Вы еще не имели дела с ASPI AG, - попросит предъявить документы, подтверждающие Ваши сведения.

Конечно, Вы понимаете, что конфиденциальная документация по гостиничному объекту может быть передана только солидным и заслуживающим доверия потенциальным покупателям или арендаторам. Помимо этого гостиничный брокер побеседует с Вами о Ваших намерениях, предполагаемой форме управления, ожидаемой прибыли и задаст ряд других вопросов.

С одной стороны, гостиничный риелтор ASP несет обязательства перед  владельцами объектов, так как последние хотят проводить осмотр и вести переговоры о продаже или аренде объекта только с солидными потенциальными покупателями и арендаторами. С другой стороны, получив указанную выше информацию, гостиничный брокер задумывается о способах организации финансирования и о выборе банков. Возможно, риелтор даже предложит Вам другой объект, в большей степени соответствующий Вашим представлениям, и объяснит, почему он рекомендует его Вам. Подтверждения наличия капитала, документация по финансированию и другие бумаги, полученные нами, не передаются владельцу объекта! Владельцу лишь пересылается сообщение о том, что для покупки имеется собственный капитал в достаточном размере или о том, что финансирование на базе имеющегося собственного капитала, вероятнее всего, возможно.

Доверие и честность по отношению друг к другу имеют ключевое значение. Гостиничный риелтор ASP Global Hotel Brokers заинтересован в том, чтобы Вы смогли купить или арендовать желаемый гостиничный объект или гастро-недвижимость. Риелтор будет оказывать Вам компетентную и профессиональную поддержку при выборе соответствующего объекта недвижимости, при сборе необходимых документов для экспертизы финансово-хозяйственной деятельности (due diligence), при организации финансирования, составлении договора купли-продажи или аренды вплоть до передачи гостиничного объекта. Таким образом, чем больше сведений Вы сообщите риелтору, тем быстрее Вы найдете наиболее подходящий для Вас гостиничный объект Вашей мечты!