酒店租赁、经营者合约的种类

“租借合同 - 管理合同 - 混合合同 - 经营者合同 定义 - 解释 – ASP公司的提示和建议 ”

酒店经营者合同：投资酒店地产/餐饮地产的核心标准

酒店、度假村和酒店地产是不同的，他们的区别不仅仅在于类型、客房数、所在地点或酒店设施。尤其可能的不同主要是经营形态，这决定了酒店地产所有者和经营者的合作方式。因此酒店经营者合同在酒店地产投资中有着十分重要的地位：它决定了地产业主和酒店经营者之间对风险的分配。

一家酒店的经营者合同一般而言对该地产的投资类型的影响是决定性的。在国内和国际层面的酒店行业里，经营者合同自始至终主要有两种合同形式可供选择：租借合同或管理合同。

1.)酒店租借合同：对酒店地产的被动投资

酒店租借合同标志着对酒店地产的被动投资。酒店地产的租赁者通过酒店运营获取收入，尤其是那些他作为酒店客房和其他酒店设施次承租人和其他由他提供的酒店服务带来的收益。如果租金保持市场常规水平不变，地产投资人就难以从酒店的持续发展中获得额外的利益。所以对市场常规租金或超出常规/低于常规合同情况的分析具有重要意义。

酒店租借合同：
租借一家酒店/酒店地产/餐饮地产带有风险

酒店租借合同在欧洲向来是最常见的酒店经营者合同。在这种情况下，酒店所有者即酒店出租者允许酒店和所有其他附属设施的租赁者享受其经营成果。一般情况下，酒店出租范围还包括酒店设施、家具、固定装置和设备，常常也包含了所有对酒店运营必要的企业设备。享受经营成果对酒店租赁者而言指的是：他以自己的名义、自负盈亏、独自承担风险运营酒店。

租金一般以固定或动态形式支付给地产所有者，亦或者以某种结合上述两种方法的形式。酒店地产投资人的利益在酒店租借合同中有一定的保障，可这很大程度上要依赖于酒店的偿付能力以及酒店经营者的经营能力。但一般而言起决定性作用的是酒店企业的持续盈利能力。这一点在投资酒店地产前必须努力调查清楚。酒店地产租赁者能够持续支付的租金金额一般可由以下步骤计算得到：

1.由酒店营业收入减去和经营者相关的某个数值：除了一般的运营成本，酒店租赁者一般还需要承担酒店非经常性的内部设备更新支出，即使这些最终是属于酒店业主/出租者的财产。

2.酒店租赁者可能获得的经营报酬计算：
酒店经营报酬相当于是经营酒店的风险补贴；它一般占酒店企业营业总额的百分之六到十二。剩下的金额即酒店租赁者能够持续支付给酒店投资人/出租者的最高租金。

要得到地产所有人的未计利息、税项、折旧及摊销前的盈利，需要从约定的租金中减去年储备金和其他由酒店投资人/业主承担的费用（税、保险金等）。

依据欧洲最主要酒店行业协会的数据（德国、奥地利、瑞士、意大利、英国、西班牙和法国），酒店地产所有人/投资人的未计利息、税项、折旧及摊销前的盈利一般平均占酒店企业总销售额的14.5%到21.5%。国际品牌酒店却往往可以达到远远超过这个范围的业绩。

2.)酒店管理合同：对酒店地产的主动经营投资

酒店管理合同相对而言标志着主动的投资：这涉及的不仅仅是对酒店地产的投资。这种方法主要涉及到通过投资获得酒店运营过程中的一切机会和风险。管理团队仅仅是地产业主的“打工仔”。酒店经理一般会得到与销售额和/或利润挂钩的报酬，但不承担任何的经济风险，因为一般除了少数管理人员之外，所有的员工都受雇于酒店地产所有人。

酒店管理合同：机会与风险 

酒店管理合同在法律上是酒店租借合同的对立面。在这种合同中，酒店经理和酒店经营者被委托专业地运营酒店，并对酒店地产所有人/投资者的收益负责。 

一般情况下，在酒店管理合同中还会包括使用特定酒店经营品牌（如希尔顿、美居、铂尔曼、诺富特、宜必思、喜来登、华美达等）的品牌许可证合同。酒店地产的所有者的收益来自酒店企业经营业绩（未计利息、税项、折旧及摊销前的盈利）减去管理层的经营报酬（一般以动态形式）。在这种合同形式中，酒店所有者既可享受投资和运营酒店企业带来的机遇，也必须承担其中的风险。 

依据欧洲最主要酒店行业协会的数据（德国、奥地利、瑞士、意大利、英国、西班牙和法国），签署了管理合同的酒店地产所有人/投资人的未计利息、税项、折旧及摊销前的盈利一般平均占酒店企业总销售额的19%到21%。国际品牌酒店却往往可以达到远远超过这个范围的业绩。相对于租借合同，管理合同中的风险补贴一般平均占酒店企业营业额的百分之五或更多。

含有最低业绩保证的酒店管理合同：

这种合同形式包含了所谓的利益相关价值形态,它要求酒店经营者或管理者必须达到特定的营业收入。如果他无法达到这个目标，他的经营报酬就会减少甚至完全扣除。如果长期业绩不佳，酒店地产所有者还可使用特别解约权。

含亏损上限的管理合同：

一般来说亏损上限指的是一种移后扣减账户，即酒店亏损额高于了所有者/投资人指定的某个上限。如果达到亏损上限，酒店经营者就不再承担业绩保证。一般而言，酒店所有者和经营者会约定将来重新获得盈利时相应的补偿数额。

含留存准则的管理合同：

经营者只有在酒店业绩高于某一个特定值时才能获取事先约定的经营者报酬.在短期经济情况不佳时，经营者报酬可以被延期支付，也就是说等经济情况好转时补发。如果经营状况在较长一段时期内没有好转，管理委托人（酒店投资者、所有人）有权终止合同。

3.)含有租借和管理元素的混合合同已经开始出现

在规定固定租金的酒店租借合同与同酒店经营业绩挂钩的酒店管理之间，有着非常多可能的形态。在实际操作中，这种所谓的“混合合同”的重要性变得越来越高。在目前流行的阶梯模式中，酒店所有人和管理团队会签署一份租借合同，而与此同时管理团队还会和品牌酒店集团签署一份管理者合同。

酒店地产的混合合同可以分散风险

以下场景可以地清楚表明：纯粹的酒店租借合同或纯粹的酒店管理合同只能在少数情况下在合同双方（所有人和经营者）之间合理分配经济风险和收益。在经济形势良好时，除非合同上有特别规定，缔约双方都无法享受到任何额外的收益。在经济形势糟糕，营业额下降、成本上升的情况下当然同样如此。所以合同双方都需要一个平衡机制，即所谓的混合成分，它可以是带有酒店管理合同元素的酒店租借合同，或者反过来。它的目的是能在地产所有者和经营者之间平均地分配风险。一般情况下，我们认为只有在经营者的风险可以以某种方式被抵消时，酒店的才能真正实现发展。

对酒店所有者来说，混合合同的制订难度显然比经典的酒店经营者合同高得多。所以酒店所有者在订立混合合同时，务必需要对相应的经营形态进行详细的法律和经济分析并且向资深的旅游业顾问寻求咨询。

ASP公司的行业展望和分析

在投资一个酒店或餐饮地产项目时，扎实而详尽的酒店企业预期现金流估算是不可或缺的。为了掌握相关酒店业市场的预期发展情况，国际一流的旅游业顾问公司ASPI（www.aspi.ag）， 推荐您认真分析现代酒店经营中会出现的不同场景。尤其重要的是，在经营者合同到期后，未来酒店租金对酒店地产价值的直接影响。因此要对应经营者合同的风险并从风险的角度评判现金流。这才能确定，一些重要的酒店投资标准如内部收益率（IRR）或投资收益率（ROI）相对投资是否合适。

世界一流的ASPI国际酒店地产经纪公司（www.aspi.ag）的旅游业专家和旅游业顾问及ASP酒店经纪公司（www.aspimmo.com）的酒店经纪愿意为您就选择和订立您酒店或餐饮地产的租借合同、管理合同或者混合合同提供专业和中立的建议。