Types de contrats de bail d’hôtels, de contrats d’exploitation
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Le contrat d’exploitation de l'hôtel: critère de base pour l'investissement dans l'immobilier hôtelier / l’immobilier gastronomique
Les hôtels, les complexes de vacances et les propriétés hôtelières sont caractérisés par un certain degré d'hétérogénéité non seulement en raison de la diversité des catégories, du nombre de chambres, des emplacements d'hôtels ou des équipements de l'hôtel. Particulièrement diversifiées sont principalement les possibilités de conception avec lesquelles le propriétaire de l'hôtel et l'exploitant de l'hôtel peuvent mettre en place leur coopération. En conséquence, le contrat d'exploitant de l'hôtel a une signification spéciale Lorsque vous investissez dans l’immobilier hôtelier: Il est décisif pour la répartition des risques entre les propriétaires et les exploitants d'hôtels.
L'accord d'exploitation d'un hôtel est essentiel à la nature fondamentale de l'investissement dans la propriété. Dans la scène hôtelière nationale et internationale, il existe essentiellement deux types de contrats qui sont choisis pour les accords d'exploitation: le contrat de bail ou de management.
Contrat de bail pour un hôtel: investir passivement dans un immobilier hôtelier
Le contrat de bail de l’hôtel est un investissement passif dans une propriété hôtelière. Les bailleurs de la propriété hôtelière obtiennent des revenus provenant de l'exploitation de l'hôtel, en particulier de leur activité en tant que sous-bailleur des chambres de l'hôtel et des autres équipements et en tant que fournisseur d'autres services à l'hôtel. Un succès durable de l'investissement n’est cependant attendu de l'investisseur immobilier que si le loyer est fixe et le reste selon les conditions du marché. L'analyse du bail selon les conditions du marché ou toute situation contractuelle Overrented ou Underrented est d'une importance particulière à cet égard.
Contrat de bail de l’hôtel:
Le bailleur d’un hôtel / d’un immobilier hôtelier / d’un établissement de restauration encoure le risque
Le contrat de bail de l'hôtel continue d’être en Europe l'accord d'exploitation de l'hôtel le plus commun. Dans ce cas, le propriétaire de l'hôtel, le bailleur de l'hôtel et toutes les autres composantes du bail sont soumis à la soi-disante jouissance des fruits. En règle générale, le champ d'application du bail de l’hôtel inclut les équipements, le FF&E (Furniture, Fixtures & Equipment) et l’équipement souvent nécessaire à l’exploitation. La jouissance des fruits pour le bailleur de l'hôtel signifie qu’il exploite l’hôtel en son nom propre, pour son propre compte et à son propre risque. Les paiements de loyer au propriétaire, les coûts fixes ou variables ou une combinaison des deux, sont soumis à l'accord du transfert de l'hôtel du propriétaire de l'hôtel au bailleur de l’hôtel. Un investisseur en immobilier hôtelier dispose d'un certain degré de sécurité, cependant, cela dépend en grande partie de la solvabilité et du développement économique.
Fondamentalement, cependant, le facteur décisif est la force durable des bénéfices de l’exploitation hôtelière. Cela devrait être examiné aussi près que possible avant d'effectuer tout investissement dans une propriété hôtelière. L’opérationnalité d’une propriété hôtelière, soutenue par le paiement de bail par un bailleur potentiel, peut en principe être déterminée par les pas suivants:
A. Dérivation du bénéfice d'exploitation de l'hôtel après déductions pertinentes sur le plan opérationnel:
En plus des dépenses de fonctionnement habituelles, le locateur de l’hôtel devrait normalement supporter les réserves irrégulières survenant lors du renouvellement de l'intérieur (FF&E), même si l’hôtel se trouve dans la possession du propriétaire de l’hôtel/ du bailleur de l’hôtel.
B. Approche d’une rémunération en faveur d’un exploitant hôtelier potentiel pour le locataire d’hôtel:
La rémunération de l'exploitant de l'hôtel ressemble à une prime de risque pour l’exploitation de l'hôtel; Elle se situe de six à douze pour cent du total des revenus provenant de l'exploitation de l'hôtel. Le reste est mis à disposition du bailleur de l'hôtel sous forme maximale de paiements de loyers en faveur de l'investisseur hôtelier / du bailleur de l’hôtel.
Pour déterminer l'EBITDA du propriétaire, le paiement de location convenu pour l'hôtel devrait être corrigé par la réserve annuelle ainsi que par d'autres frais supportés par l’investisseur hôtelier / le propriétaire qui n’on pas été déduits (taxes, assurances, etc.).
Basé sur les principaux rapports de la branche des principaux confédérations hôtelières en Europe (Allemagne, Autriche, Suisse, Italie, Royaume-Uni, Espagne et France), cette EBITDA du propriétaire / de l’investisseur hôtelier se situe entre environ 14,5% à 21,5% des chiffres d’affaires totaux de l'exploitation hôtelière. S’agissant d’hôtels ayant des noms de marques internationales, une divergence considérable de ces valeurs est cependant fréquemment observée.
2.) Contrat de management pour un hôtel: gérer un immobilier hôtelier activement
Le contrat de gestion de l'hôtel est cependant un investissement actif: non seulement la propriété de l'hôtel est à gérer activement. La question principale dans l'investissement est l’opérationnalité de l’exploitation hôtelière avec toutes les opportunités et les risques. La société de gestion est «exploitante» pour le propriétaire de l’immobilier. Le manager veut habituellement recevoir un revenu et / ou une rémunération liée aux bénéfices et ne porte guère les risques économiques et excepté habituellement quelques membres de l'équipe de gestion, le personnel est embauché par le propriétaire de l'hôtel.
Contrat de management de l’hôtel: chances et risques
Le contrat de gestion de l'hôtel est réputé d’être une alternative légale au contrat de bail de l’hôtel. Ici, le manager de l'hôtel, les exploitants hôteliers s’engagent à gérer professionnellement l’exploitation hôtelière au nom et pour le compte du propriétaire de l’immobilier / de l’investisseur hôtelier.
Donc, des accords de licence pour l'utilisation d'une marque de l'exploitant de l'hôtel (Hilton, Mercure, Pullmann, Novotel, Ibis, Sheraton, Ramada, etc.) sont régulièrement conclus en vertu de contrats de gestion de l'hôtel. Le propriétaire de l'hôtel tire profit du résultat de l’exploitation de l'hôtel (EBITDA du propriétaire de l’immobilier) en tant que rendements moins habituellement une rémunération variable par le manager. Dans ce type de contrat, le propriétaire porte à la fois les opportunités et les risques de l'investissement ainsi que l’opérationnalité de la propriété hôtelière.
Basé sur les principaux rapports de la branche des principaux confédérations hôtelières en Europe (Allemagne, Autriche, Suisse, Italie, Royaume-Uni, Espagne et France), le propriétaire obtient une EBITDA moyenne d'environ 19 pour cent pour les contrats de gestion - 21 pour cent des chiffres d’affaires totaux de l’exploitation de l'hôtel. S’agissant d’hôtels ayant des noms de marques internationales, une divergence considérable de ces valeurs est cependant fréquemment observée. La prime de risque du contrat de bail fera donc généralement jusqu'à 5 pour cent du chiffre d'affaires de l’exploitation de l'hôtel et plus.
Contrat de management d’un hôtel avec une garantie de résultat minoritaire
Dans ce type de contrat, il s’agit d’une conception dépendante du succès, l'exploitant ou le gestionnaire de l'hôtel s’engage à atteindre un résultat d'exploitation spécifique. S’il manque cet objectif, la compensation est réduite partiellement ou totalement. Le propriétaire de l'hôtel peut faire valoir dans des sous-performances permanentes un droit de résiliation spécial.
Contrat de management avec CAP:
CAP désigne une sorte de compte de résultat de perte, où tout déficit envers une gestion particulière des bailleurs de fonds (des investisseurs hôteliers, des propriétaires d’hôtel) est appliqué garantissant un résultat. Une fois une perte maximale atteinte, il s’agit de limiter et de terminer l'obligation de garantie du manager ou de l'exploitant de l'hôtel. Typiquement, tout calcul du juste équilibre entre les propriétaires de l'hôtel et l’exploitant de l'hôtel est en outre convenu par des excédents générés tardivement.
Contrat de management avec un règlement stand-aside
Le bailleur de fonds (investisseur hôtelier, propriétaire de l'hôtel) reçoit la rémunération d’exploitation convenue seulement lorsqu’il atteint un certain résultat bénéfice d'exploitation de l'hôtel. Dans le cas d'une des difficultés économiques temporaires, sa rémunération d’exploitation est payée tardivement, en d’autres termes elle est reportée vers des temps économiques meilleurs. Dans la mesure où la situation des revenus ne s’améliore pas dans un laps de temps défini, les bailleurs de fonds (investisseur hôtelier, propriétaire de l'hôtel) auront le droit de résilier le contrat.
3.) Contrats hybrides d’un contrat de bail et de management en venir
Entre les contrats de bail des hôtels avec montant de loyer fixe et les contrats de gestion de l'hôtel avec dépendance immédiate de succès, il existe une variété d'options de conception. Dans la pratique et en partie les «contrats hybrides" sont désignés comme des formes mixtes qui deviennent de plus en plus importants. Donc, les écarts sont les modèles entre les propriétaires fonciers et la société d'exploitation, un contrat de location peut prendre fin tandis que la société d'exploitation maintient un contrat de gestion avec une entreprise de marque.
Contrats hybrides des immobiliers hôteliers mènent à un départage approprié des risques
Les scénarios font montre que des contrats purs de bail d’un hôtel et des contrats de gestion d’un hôtel purs conduisent dans quelques cas seulement à une répartition équitable des droits économiques, des risques et des rendements entre les parties (propriétaires d'hôtels et exploitants d'hôtels). Dans les bons moments économiques, aucune des parties ne veut partager un upside économique sans une obligation conventionnelle. De même, lorsqu’il s’agit d’un développement de marché défavorable et de résultats négatifs en raison de la baisse des chiffres d’affaires et / ou de l’augmentation des dépenses. Il faut pour cela des mécanismes de rémunération, dites des composants hybrides où le contrat de bail de l’hôtel se rapproche du contrat de gestion de l'hôtel ou vice versa. Elles sont conclues avec l'intention de parvenir à une répartition plus uniforme des risques entre les propriétaires et les exploitants de l’hôtel. Il peut être noté que des développements de l'hôtel sont réalisés en règle générale, lorsque l'exploitant de l'hôtel couvre certains risques par des sûretés et des garanties.
La nécessité d'une réglementation de contrats hybrides pour un immobilier hôtelier est sans aucun doute beaucoup plus élevée que dans les contrats avec les exploitants classiques de l'hôtel. Donc, une analyse juridique et économique approfondie des configurations respectives en détail est essentielle et fortement encouragée dans les contrats hybrides pour les propriétés de l'hôtel avec l'assistance de consultants expérimentés en tourisme.
Prévisualisation et analyse du scénario par ASP Global Hotel Brokers
Lorsque vous investissez dans un hôtel ou dans un établissement de restauration, une prévision complète et détaillée des flux de trésorerie attendus de l'exploitation hôtelière est essentielle. Issue du développement attendu du marché hôtelier, le cabinet de conseil international en tourisme recommande ASPI SA - Auer, Springer & Partner International (www.aspi.ag), différents scénarios pertinents pour l’exploitation de l’objet hôtel. En particulier, la projection plausible dans les futurs niveaux de loyer est essentielle pour le calcul de la valeur de la propriété hôtelière à la fin de la durée contractuelle de l'accord d'exploitation. En outre, le flux de trésorerie, pour évaluer le risque de l’accord de l’exploitant, conformément à des considérations de risque. Grâce à cela, on peut s’assurer que les critères d'investissement pour les investissements en hôtels: comme le taux de rendement interne (IRR) ou le retour sur investissement (ROI) sont suffisamment robustes.
Des conseils d'experts professionnels et neutres sur le choix et la mise en place d'un contrat de bail, d’un contrat de gestion ou d'un accord d'exploitation hybride de votre hôtel ou de votre établissement de restauration sont en tout état de cause disponibles chez les experts en tourisme et consultants en tourisme du cabinet international en conseil en tourisme Auer, Springer & Partner (www.aspi.ag) ou auprès de vos courtiers hôteliers d’ASP Hotel Brokers (www.aspimmo.com).
