Виды договоров аренды отелей, договоров управления

„Договор аренды, договор управления, гибридный договор, договоры управления гостиницей Определения, объяснения, указания и советы от ASP Global Hotel Brokers !“

Договор управления гостиницей: ключевой критерий при инвестировании в гостиничную недвижимость и гастро-объекты

Отели, отпускные рекреационные комплексы и гостиничная недвижимость в значительной степени неоднородны. Это связано не только с градацией по категориям, количеству номеров, местоположению и оформлению. Разнообразием отличаются и варианты регулирования сотрудничества между владельцем гостиничного объекта и управляющим отелем. Именно поэтому при инвестировании в гостиничную недвижимость договор управления объектом имеет основополагающее значение: ведь именно в нем между владельцем и управляющим распределяются риски.

Договор управления гостиницей имеет решающее значение при определении вида инвестирования в объект. В национальном и международном масштабе используются две основных формы подобного договора: договор аренды и договор управления.

1.) Договор аренды объекта: пассивное инвестирование в гостиничную недвижимость:

Договор аренды гостиничного объекта заключается при пассивном инвестировании в объект. Арендатор гостиницы при этом получает прибыль от эксплуатации объекта, в частности, за субаренду гостиничных номеров и других гостиничных помещений и оказание прочих гостиничных услуг. Долгосрочный успех инвестиции, впрочем, следует ожидать только в случае, если размер арендной платы находится на среднем рыночном уровне и остается таким и далее. Тем самым первоочередное значение приобретают анализ уровня арендной платы на рынке, а также варианты регулирования слишком низкой или слишком высокой арендной платы в договоре.

Договор аренды гостиничного объекта:

Арендатор гостиничной недвижимости / гостиничного объекта/ гастро-недвижимости берет на себя ответственность за риск

Договор аренды гостиничного объекта по-прежнему считается в Европе  самым  распространенным договором ведения отеля. При этом гостиничный владелец, гостиничный арендодатель предоставляет в распоряжение  арендатору гостиничную недвижимость и все составные части предмета аренды как так называемый узуфрукт. Как правило, объем аренды в отелях содержит также мебель, FF&E (Furniture, Fixtures & Equipment) и зачастую также все необходимое для отеля оборудование. Узуфрукт значит для гостиничного арендатора, что он занимается отелем от собственного имени, за собственный счет и на собственный риск.

В форме арендных платежей владельцами недвижимости для передачи отеля согласовываются фиксированные или переменные сборы (оплаты) или обоюдные комбинации. Инвестор гостиничной недвижимости имеет определенную степень безопасности в договоре аренды гостиничного объекта, которая, впрочем, зависит в значительной степени от платежеспособности и экономического развития гостиничного оператора.

В основном, решающим фактором является устойчивая рентабельность гостиничного бизнеса. Прежде чем инвестировать в гостиничную недвижимость, нужно как можно детальнее ее изучить, так как для гостиничной недвижимости в производственно продолжительном сроке  возможная арендная плата арендатора перед арендодателем  в принципе определяется в следующих шагах:

A. Вывод операционной прибыли отеля относительно сборов, относящихся к производственному делу:

Наряду с обычными расходами гостиничный арендатор должен иметь, как правило, запасы для нерегулярно причитающихся обновлений внутреннего интерьера (FF&E), даже если он находится в собственности гостиничного владельца / гостиничного арендодателя.

B. Образование возможного денежного возмещения управления  гостиницей для гостиничного арендатора:

Денежное возмещение управления гостиницей равняется премии риска для управления отелем; она зачастую составляет от 6 до 12 % общего оборота гостиничного дела.  Остающаяся сумма находится в распоряжении  гостиничного арендатора в продолжительном сроке максимально для выплаты платежей аренды гостиничному инвестору / гостиничному арендодателю.

Чтобы установить EBITDA владельца недвижимости, нужно урегулировать оговоренный платеж аренды для отеля для ежегодного запаса Dach&Fach, а также прочих расходов для гостиничной недвижимости (налоги, страхование и т. д.), которые несет гостиничный инвестор/владелец недвижимости

Исходя из отраслевых докладов самых важных гостиничных конфедераций Европы (Германии, Австрии, Швейцарии, Италии, Великобритании, Испании и Франции), показатель EBITDA владельца недвижимости / гостиничного инвестора составляет в среднем от 14,5% до 21,5% от общего объема продаж гостиничного дела. Гостиницы с международным брендом зачастую показывают очень существенное отклонение от этих показателей.

2.) Договор управления отелем: активная эксплуатация гостиничного объекта

Договор управления отелем является примером активного инвестирования, причем активно управлять при этом приходится далеко не только гостиничным объектом. В таком варианте инвестирования в центре внимания находится текущая эксплуатация гостиницы со всеми ее возможностями и рисками. Управляющая компания для владельца недвижимости играет роль управляющего-подчиненного, как правило, главный менеджер отеля получает вознаграждение, зависящее от оборота и/или прибыли, которую дает объект, но практически не несет ответственности за экономические риски, т. к. обычно весь персонал, за исключением нескольких руководителей высшего эшелона, назначается владельцем объекта.

Договор управления отелем: возможности и риски

Договор управления отелем считается правовой альтернативой договору аренды гостиницы. При этом менеджер гостиницы и гостиничный оператор обязуются управлять отелем от имени и за счет владельца недвижимости /гостиничного инвестора.

Регулярно в рамках договоров управления отелем также заключаются лицензионные договоры на использование торговой марки гостиничного оператора (Hilton, Mercure, Pullman, Novotel, Ibis, Sheraton, Ramada и т.д.). Владелец гостиничной недвижимости  располагает доходами от инвестиций как результатом работы гостиницы  (EBITDA собственника имущества) за вычетом, как правило, переменной денежной компенсации для оператора управления.  В этом виде договора владелец несет ответственность за возможности и риски, связанные с инвестициями и эксплуатацией гостиничной недвижимости.

Согласно отраслевым докладам  основных гостиничных конфедераций Европы (Германии, Австрии, Швейцарии, Италии, Великобритании, Испании и Франции), владелец с помощью договора управления достигает EBITDA в среднем около 19 - 21 % от общего объема эксплуатации гостиницы. Гостиницы с международным брендом зачастую показывают очень существенное отклонение от этих показателей.  Премия за риск в соотношении с договором аренды вполне может составить до 5 и больше процентов оборота гостиничного бизнеса.

Договор на управление гостиницей с минимальной гарантией результатов прибыли:

В этом типе договора, формат которого зависит от успеха, оператор или менеджер отеля обязуются достигнуть определенного результата/прибыли гостиничного бизнеса. В случае если эта цель  не будет достигнута, его денежное вознаграждение частично или полностью уменьшается. Владелец гостиничной недвижимости при постоянной неудовлетворенности результатом имеет право отказаться от обязательств.

Договор на управление гостиницей с "колпаком":

Под "колпаком" понимают, в основном, своего рода счет денежных потерь, на котором накапливаются любые превышения задолженности относительно гарантированного оператором управления (инвестором гостиницы, владельцем гостиницы) результата.  С момента достижения максимальной точки потери, гарантийное обязательство менеджера или гостиничного оператора заканчивается. Как правило, дополнительно согласовывается соответствующий баланс между владельцем гостиницы и гостиничным оператором  в случае вычисления позже генерируемых излишков.

Договор управления с аside- регулированием:

Оператор управления (гостиничный инвестор, гостиничный владелец) получает исключительно при достижении определенного производственного результата гостиницы оговоренную комиссию от эксплуатации предприятия. В случае временного экономического  кризисного состояния его премия может отсрочиваться до экономически благоприятного периода. Если состояние дохода не улучшается в пределах определенного времени, оператору управления (гостиничному инвестору, гостиничному владельцу) предоставляется право расторгнуть договор.

3.) Гибридные договоры, регулирующие отношения аренды и управления, приобретают возрастающую популярность

Помимо договоров аренды гостиничных объектов, устанавливающих фиксированную арендную плату, и договоров управления отелем, финансовый результат которых напрямую зависит от прибыли с объекта, существуют многочисленные промежуточные варианты, регулирующиеся индивидуально. На практике в последние годы именно такие смешанные формы договоров или гибридные договоры набирают популярность. Распространены также ступенчатые модели: с одной стороны, между владельцем гостиничного объекта и управляющей компанией заключается договор аренды, с другой − управляющая компания заключает договор управления с какой-либо брендовой компанией.

Гибридные договоры в гостиничной недвижимости ведут к уместному распределению риска

Сценарии показывают, что чистые устойчивые арендные договоры гостиничного бизнеса и чистые договоры управления гостиничным бизнесом только в немногих случаях ведут к уместному распределению экономического риска и дохода между договаривающимися сторонами (гостиничным владельцем и гостиничным предпринимателем).  В экономически благоприятные времена никакая из обеих сторон не будет делить экономическую прибыль сверх запланированной без договорного обязательства. То же самое происходит при неблагоприятном развитии рынка для отрицательных результатов вследствие уменьшения товарооборота и/или поднявшихся расходов. Поэтому требуется положение сбалансирования так называемых гибридных компонентов, при которых договор аренды отеля приближается к договору управления гостиницей  либо наоборот. Они заключаются с целью достижения равномерного распределения риска между владельцем недвижимости и гостиничным предпринимателем. Тем самым можно определить, что, как правило, только тогда будет достигнуто развитие гостиницы, если предприниматель гостиницы предоставит гарантии и безопасность  без определенных рисков.

Необходимость регулирования в гибридных договорах для гостиничной недвижимости, несомненно, гораздо выше, чем в традиционных договорах гостиничного бизнеса. Таким образом, в гибридных договорах на гостиничную недвижимость необходимым является  тщательный правовой и экономический анализ соответствующих форматов в деталях, и настоятельно рекомендуется участие опытных консультантов в сфере туризма.

Предварительный просмотр и анализ сценария ASP Global Hotel Brokers

При инвестировании в гостиничную или гастро-недвижимость неизбежен тщательный и подробный прогноз ожидаемых денежных потоков от гостиничного бизнеса. Исходя из ожидаемого развития соответствующего гостиничного рынка, ведущая международная консалтинговая туристическая компания ASPI AG - Auer, Springer & Partner International (www.aspi.ag) рекомендует обязательно анализировать различные сценарии ведения гостиничного дела. В частности, базовой является проекция уровней аренды на будущее для вывода реальной стоимости гостиничной недвижимости в конце срока аренды договора гостиничного объекта.

Кроме того, денежные потоки должны быть оценены в соответствии с риском договора управления отелем в связи с возможными критериями риска.  Таким образом, можно с полной уверенностью определить, что инвестиционные критерии являются достаточно надежными для гостиничной инвестиции, как, к примеру, Internal Rate of Return (IRR) – внутренняя норма доходности или Return on Investment (ROI) - возврат инвестиций.

В любом случае, при выборе и составлении договора аренды, договора управления или договора гибридного типа для Вашей гостиничной или гастро-недвижимости Вы получите профессиональную и компетентную консультацию экспертов и консультантов в сфере туризма ведущей международной консалтинговой туристической компании Auer, Springer & Partner (www.aspi.ag), или у Вашего гостиничного маклера в ASP Hotel Brokers (www.aspimmo.com).