Покупка гостиниц и гастро-объектов для самостоятельного управления

«В ходе приобретения или аренды гостиниц и гастро-объектов для самостоятельного управления покупателям, арендаторам и инвесторам необходим нейтральный партнер и консультант, на которого можно положиться, чтобы инвестиция была успешной!»

Применительно к гостиничным объектам и гастро-недвижимости, которой покупатель планирует управлять самостоятельно, мы различаем два вида самостоятельного управления. Классический вариант: владелец/арендатор самостоятельно управляет отелем, несет все риски и самостоятельно принимает все экономические решения. В последние годы в гостиничной отрасли растет число покупателей-инвесторов из самых различных областей экономики, самостоятельно управляющих гостиницей силами собственного персонала и пользующихся или не пользующихся при этом услугами управляющего.

Самостоятельное управление со стороны покупателей/арендаторов-экспертов или новичков

В первом случае в качестве покупателей/арендаторов выступают главным образом эксперты, имеющие специальное образование и зачастую располагающие многолетним опытом в сфере управления, маркетинга и продаж гостиничных объектов и гастро-недвижимости. Нередко этот тип покупателей уже владеет отелями и желает расширить круг своей деятельности. Эти покупатели точно знают, что их ожидает и на что следует обращать внимание при покупке или аренде недвижимости. Наши гостиничные риелторы подготовят информацию, документацию и пр. в расчете именно на таких покупателей-профессионалов. Если же потенциальные покупатели или арендаторы не располагают опытом в сфере гостиничного и гастрономического бизнеса, документация готовится с других позиций и излагается общедоступным языком. Именно покупателям, не знакомым с отраслью, требуется интенсивное консультирование, чтобы случайно не приобрести объекты, не подходящие по своим масштабам или непригодные для ведения дел.

Самостоятельное управление объектами со стороны гостиничных инвесторов, как правило, не располагающих отраслевым опытом

Под инвестором в данном варианте подразумевается не покупатель, приобретающий сданный в аренду отель, а покупатель, приобретающий гостиничный объект и самостоятельно управляющий им силами собственного персонала. В данном варианте значительно возрастает доход от предприятия, но увеличиваются и риски, ответственность за которые несет исключительно покупатель. В данную категорию покупателей, как правило, входят представители вольнопрактикующих профессий (налоговые консультанты, юристы, консультанты по финансовым вопросам), индивидуальные предприниматели из различных отраслей, деятели промышленности и предприятия по управлению семейным капиталом. Всех их объединяет тот факт, что капитал для покупки или аренды, как правило, полностью имеется в наличии и не требует банковского финансирования, а также тот факт, что потенциальные владельцы гостиничных объектов не располагают или располагают незначительным опытом управления гостиницей или гастро-объектом и, помимо солидного дохода, планируют создание добавочной стоимости гостиничного или ресторанного объекта. Разумеется, эта группа покупателей требует совершенно другого консультирования и курирования. Наши профессиональные риелторы и консультанты в сфере туризма готовят документацию для данной целевой группы особым образом с учетом всех пожеланий и требований потенциальных покупателей/инвесторов. В особенности в области управления персоналом, контроллинга и бенчмаркинга этому типу покупателей требуется особый подход и интенсивное консультирование и курирование.

Покупка/аренда и инвестирование при посредничестве профессионального риелтора ASPI

В целом обеим группам потенциальных покупателей следует обращаться только к опытным гостиничным брокерам/риелторам, способным предложить чрезвычайно широкий выбор различных гостиничных объектов. Ведь только они в состоянии выбрать и предложить наиболее подходящие для покупки объекты, учитывая имеющийся в наличии собственный капитал и Ваши пожелания относительно региона, категории, размера, рентабельности и типа гостиницы. Они способны наглядно представить преимущества и недостатки отдельных отелей, сделать правильный прогноз объекта и адекватно оценить его шансы на рынке, а также указать на возможные источники проблем на предприятии или в сфере финансирования. Также предлагается сопровождение потенциальных покупателей гостиничных объектов в сфере финансирования и, при необходимости, набор персонала или выбор арендатора отеля. Консультирование при составлении договоров аренды и купли-продажи, подготовительное консультирование при передаче объекта и, по желанию, ведение передачи объекта также входят в круг обязанностей вашего риелтора.

Отношения аренды и сдачи внаем также можно сочетать с покупкой гостиниц, разрабатывая перспективные модели аренды с возможностью покупки, в рамках которых значительная часть текущей арендной платы может быть использована как взносы в ходе купли-продажи. Спустя несколько лет арендатор объекта недвижимости становится новым владельцем гостиницы или гастро-объекта.

С вашими пожеланиями, представлениями и требованиями вы можете в любое время обратиться к риелторам-экспертам ASP, занимающимся гостиничными объектами и гастро-недвижимостью. Вместе с ними вы сможете найти объект, оптимально подходящий вам и приносящий положительные эмоции и экономическую прибыль!

ASP пакет услуг в рамках приобретения, аренды и инвестирования в сфере гостиничных объектов и гастронедвижимости:

Консультирование по объекту:

• Консультирование по вопросам покупки, аренды или инвестирования
• Выбор страны и региона
• Выбор соответствующего типа/вида отеля
• Определение размера и категории объекта
• Выбор в зависимости от покупной цены и предполагаемого дохода
• Консультирование по вопросам дальнейшей разработки объекта и возможностей развития в будущем
• Консультирование по вопросам, является ли озвученная покупная цена или арендная плата адекватной; консультирование по вопросам оценки объектов
• Представление балансовых отчетов и результатов технико-экономических экспертиз (BWA) за последние отчетные периоды, ключевых параметров использования объекта, данных по состоянию объекта в отношении санации и ремонта, инвентарных листов и инвентаризационных описей, выписок из земельного кадастра, планов земельных участков, зданий и сооружений, энергетического паспорта объекта, существующих обязательств и обременений и т. д., а также помощь при прочтении и оценке этой документации
• Подготовка оперативных анализов
• Подготовка экономических данных
• Вычисление объема капиталовложений
• Подготовка и оформление развития объекта в будущем
• Сравнительный анализ эффективного функционирования объекта (benchmark analysis)

Стратегическое консультирование:

• Консультирование по вопросам всех инвестиционных решений
• Сопровождение и консультирование покупки
• Разработка и реализация стратегий ведения переговоров
• Структурирование процессов транзакций/сделок
• Консультирование и ведение переговоров в целях обеспечения оптимальной формы финансирования
• Консультирование по наиболее благоприятной форме договора
• Ведение переговоров по договорам покупки и аренды
• Подготовка и заключение сделок
• Оценка в соответствии с международными стандартами
• Подготовка передачи объекта и сопутствующие работы
• Разработка стратегий выхода
• Разработка гостиничных программных продуктов, системы контроллинга объекта и персонала и т. д.