Гостиничные объекты как капиталовложение/инвестиция

«Инвестируя в гостиничные объекты и гастро-недвижимость, инвесторы нуждаются в надежном нейтральном партнере и советчике, чтобы инвестиция была успешной в долгосрочной перспективе!»

С 1983 года ASP Global Leading Hotel Brokers входит в число наиболее солидных международных компаний – партнеров для инвесторов, собирающихся вложить средства в гостиничные объекты, гастро-недвижимость, недвижимость для отдыха, объекты отрасли здравоохранения, дома престарелых и спортивные объекты. Прежде всего выгодно расположенные гостиничные объекты, управляемые должным образом, традиционно принадлежат к недвижимости, приносящей наибольшую выгоду и доход своим инвесторам.

1.) Покупка гостиниц, выгодно сданных в аренду, как инвестиция/капиталовложение

Многолетний опыт показывает: ни один вид объектов недвижимости не приносил столь высокого дохода, как выгодно расположенные гостиничные объекты с правильной стратегией развития, тщательно составленными договорами аренды или управления и, конечно, правильно выбранным управляющим. Едва ли найдется другая форма капиталовложений, обеспечивающая стабильный доход в размере 5, 6, 7, 8 и более процентов годовых на протяжении десятилетий. Помимо текущего дохода при расчете прибыли следует принимать во внимание и соответствующий прирост стоимости недвижимости.

Успешные инвестиции в гостиничные объекты возможны в расчете практически на любой бюджет. Будь то гостиница в отпускном регионе с индексированным договором аренды стоимостью 2,5 млн. евро, доход от которого составляет 6,5-8% годовых, оферта продажи и обратной аренды гостиничной сети стоимостью 150 млн. евро и гарантированной процентной ставкой в размере 6,5% на 15 лет или отель в крупном городе/столице стоимостью 100 млн. евро, арендуемый международной гостиничной сетью, доход от которого составляет от 4,5 до 6,5%, − вариант, который придется Вам по душе, зависит от Ваших индивидуальных предпочтений как инвестора и от бюджета, которым Вы располагаете. Наши опытные риелторы охотно проконсультируют Вас: для каждого потенциального инвестора гостиничного сектора мы найдем гостиничный объект, оптимально подходящий для планируемых капиталовложений.

2.) Покупка гостиничного объекта как капиталовложение с самостоятельным управлением

В эту категорию входят инвесторы гостиничной отрасли, которые, с одной стороны, рассматривают приобретение отеля как инвестицию/капиталовложение и, с другой стороны, самостоятельно управляют им с помощью собственного персонала. В данном варианте значительно возрастает доход от предприятия, но увеличиваются и риски, так как управление отелем осуществляется исключительно покупателем.

Эту категорию покупателей объединяет прежде всего тот факт, что капитал для совершения сделки, как правило, в значительной степени имеется в наличии и  практически не требует банковского финансирования, а также тот факт, что потенциальные владельцы гостиничных объектов не располагают или располагают незначительным опытом управления гостиницей или гастро-объектом и, помимо солидного дохода, ожидают индивидуального прироста добавочной стоимости гостиничного или ресторанного объекта. В данную категорию покупателей входят прежде всего представители вольнопрактикующих профессий (налоговые консультанты, юристы, консультанты по финансовым вопросам), индивидуальные предприниматели из различных отраслей, деятели промышленности и предприятия по управлению семейным капиталом.

Разумеется, эта группа покупателей требует совершенно другого консультирования и курирования. Наши профессиональные риелторы и консультанты в сфере туризма готовят документацию и информацию для данной целевой группы особым образом с учетом всех пожеланий и требований потенциальных покупателей/инвесторов. В особенности в области управления персоналом, контроллинга и бенчмаркинга этому типу покупателей требуется особый подход и интенсивное консультирование и курирование.

3.) Долевое участие в гостиничных объектах, управляемых владельцами, с гарантированным годовым доходом

Гостиничные объекты испытывают необходимость в регулярных инвестициях и расширении, чтобы оставаться привлекательными для клиентов и, тем самым, обеспечивать необходимую загрузку, оборот и доход. Новые требования, предъявляемые к спа-зонам, оснащению и интерьеру гостиничных номеров, досуговым комплексам, атмосфере гостиницы и оформлению помещений требуют значительных затрат. Кроме того, при расширении гостиничных комплексов требуется все больше номеров категорий стандарт и люкс высокого качества, которое невозможно обеспечить без дальнейших капиталовложений.

Чтобы обеспечить подобные инвестиции без банковских ссуд, многие владельцы гостиниц ищут на свободном рынке капитала партнера, способного поддержать их, вложив необходимые средства. В качестве партнеров могут выступать частные инвесторы, предприятия по управлению семейным капиталом, фонды – то есть Вы! Для владельца гостиницы этот способ получить доступ к новому капиталу, необходимому для перестройки, оптимизации качества, реструктуризации и т. д. зачастую является наиболее простым и быстрым. Далее инвесторы владеют долей участия в конкретном предприятии/гостинице, но, как правило, не слишком вмешиваются в его текущую эксплуатацию. Обеспечение инвестиции осуществляется посредством внесения вещного обременения в земельный кадастр или оформлением аналогичного обязательства.

Владелец-управляющий гостиничным объектом обязан получить и гарантировать Вашу прибыль, оговоренную при вложении средств. В обмен на предоставление средств Вам гарантируется начисление процентов на Ваш капитал: ставка может быть фиксированной или зависеть от экономического успеха гостиницы. В большинстве случаев это сочетание обоих вариантов: Вы получаете гарантированную процентную ставку и, кроме того, долю от экономической прибыли гостиницы. Таким образом, эта модель оправдана либо для очень успешных гостиничных объектов, либо для объектов, которые планируется постепенно передать в чужие руки и в которых Вы, тем самым, сможете приобретать дальнейшие доли участия

Если и Вы интересуетесь инвестированием/вложением средств в гостиничные объекты, гастро-недвижимость, досуговые и и спортивные объекты, объекты отрасли здравоохранения или дома престарелых, Вы можете в любое время обратиться с вашими пожеланиями, представлениями и требованиями к риелторам-экспертам ASP, занимающимся гостиничными объектами и гастро-недвижимостью. Вместе с ними Вы сможете найти объект, оптимально подходящий Вм, и оптимальную форму инвестирования в гостиничную отрасль, приносящую положительные эмоции и экономическую прибыль!

Информация для инвесторов, касающаяся обычных видов договоров:

Договор управления гостиницей: ключевой критерий при инвестировании в гостиничную недвижимость и гастро-объекты

Отели, отпускные досуговые комплексы и гостиничная недвижимость в значительной степени неоднородны. Это связано не только с градацией по категориям, количеству номеров, местоположению и оформлению. Разнообразием отличаются и варианты регулирования сотрудничества между владельцем гостиничного объекта и управляющим отелем. Именно поэтому при инвестировании в гостиничную недвижимость договор управления объектом имеет основополагающее значение: ведь именно в нем между владельцем и управляющим распределяются риски.

Договор управления гостиницей имеет решающее значение при определении вида инвестирования в объект. В национальном и международном масштабе используются две основных формы подобного договора: договор аренды и договор управления.

Договор аренды объекта: пассивное инвестирование в гостиничную недвижимость

Договор аренды гостиничного объекта заключается при пассивном инвестировании в объект. Арендатор гостиницы при этом получает прибыль от эксплуатации объекта, в частности, за субаренду гостиничных номеров и других гостиничных помещений и оказание прочих гостиничных услуг. Долгосрочный успех инвестиции, впрочем, следует ожидать только в случае, если размер арендной платы находится на среднем рыночном уровне и остается таким и далее. Тем самым первоочередное значение приобретают анализ уровня арендной платы на рынке, а также варианты регулирования слишком низкой или слишком высокой арендной платы в договоре.

Договор управления отелем: активная эксплуатация гостиничного объекта

Договор управления отелем является примером активного инвестирования, причем активно управлять при этом приходится далеко не только гостиничным объектом. В таком варианте инвестирования в центре внимания находится текущая эксплуатация гостиницы со всеми ее возможностями и рисками. Управляющая компания для владельца недвижимости играет роль управляющего-подчиненного, как правило, главный менеджер отеля получает вознаграждение, находящееся в зависимости от оборота и/или прибыли, которую дает объект, но практически не несет ответственности за экономические риски, т. к. обычно весь персонал, за исключением нескольких руководителей высшего эшелона, назначается владельцем объекта.

В моду входят договоры гибридного типа, регулирующие отношения аренды и управления

Помимо договоров аренды гостиничных объектов, устанавливающих фиксированную арендную плату, и договоров управления отелем, финансовый результат которых напрямую зависит от прибыли с объекта, существуют многочисленные промежуточные варианты, регулирующиеся индивидуально. На практике в последние годы именно такие смешанные формы договоров, или гибридные договоры, приобретают растущую популярность. Распространены также ступенчатые модели: с одной стороны, между владельцем гостиничного объекта и управляющей компанией заключается договор аренды, с другой − управляющая компания заключает договор управления с какой-либо брендовой компанией.

Эксперты и консультанты в сфере туризма международной консультационной компании Auer, Springer & Partner (www.aspi.ag), а также гостиничные риелторы ASP Hotel Brokers (www.aspimmo.com) охотно проконсультируют Вас на высоком профессиональном уровне по вопросам выбора договора управления объектом.

ASP пакет услуг в рамках приобретения, аренды и инвестирования в сфере гостиничных объектов и гастронедвижимости:

Консультирование по объекту ASPI AG:

• Консультирование по вопросам покупки, аренды или инвестирования
• Выбор страны и региона
• Выбор соответствующего типа/вида отеля
• Определение размера и категории объекта
• Выбор в зависимости от покупной цены и предполагаемого дохода
• Консультирование по вопросам дальнейшей разработки объекта и возможностей развития в будущем
• Консультирование по вопросам, является ли озвученная покупная цена или арендная плата адекватной; консультирование по вопросам оценки объектов
• Представление балансовых отчетов и результатов технико-экономических экспертиз (BWA) за последние отчетные периоды, ключевых параметров использования объекта, данных по состоянию объекта в отношении санации и ремонта, инвентарных листов и инвентаризационных описей, выписок из земельного кадастра, планов земельных участков, зданий и сооружений, энергетического паспорта объекта, существующих обязательств и обременений и т. д., а также помощь при прочтении и оценке этой документации
• Подготовка оперативных анализов
• Подготовка экономических данных
• Вычисление объема капиталовложений
• Подготовка и оформление развития объекта в будущем
• Сравнительный анализ эффективного функционирования объекта (benchmark analysis)

Стратегическое консультирование ASPI AG:

• Консультирование по вопросам всех инвестиционных решений
• Сопровождение и консультирование покупки
• Разработка и реализация стратегий ведения переговоров
• Структурирование процессов транзакций/сделок
• Консультирование и ведение переговоров в целях обеспечения оптимальной формы финансирования
• Консультирование по наиболее выгодной форме договора
• Ведение переговоров по договорам покупки и аренды
• Подготовка и заключение сделок
• Оценка в соответствии с международными стандартами
• Подготовка передачи объекта и сопутствующие работы
• Разработка стратегий выхода
• Разработка гостиничных программных продуктов, системы контроллинга объекта и персонала и т. д.