Eigenkapital und Finanzierungen zu Hotels und Gastro Immobilien

„Fremdkapital ist so billig wie noch nie - aber tatsächlich ein Darlehen zu erhalten für die Finanzierung eines Hotels, oder einer Gastro Immobilie ist so schwierig wie noch nie!“

Gesunde Eigenkapitalhöhe!

Bevor Sie mit der Suche nach einer Hotelimmobilie beginnen, machen Sie einen kompletten Kassensturz und eine Aufstellung über Ihr verfügbares Eigenkapital, das Sie maximal für den Kauf und die Übernahme des Objekts zur Verfügung haben. Die Tourismusberater und Hotelexperten der ASPI AG empfehlen eine gesunde untere Eigenkapital-Grenze für Hotel- und Gastroimmobilien. Diese sollte bei Hotel- und Gastronomiebetrieben bei etwa 32 - 36 % der Investitionssumme (Kaufpreis, Nebenkosten, allfällige Renovierungskosten, Kosten für einen Umbau und/oder Erweiterung) liegen. Mit dieser gesunden Mindest-Eigenkapital-Ausstattung ist ein Käufer einer Hotelimmobilie / Gastronomie Immobilien in der Lage einen Betrieb gesund zu führen und auch einmal eine schlechte Saison, oder eine kürzere Wirtschaftsflaute durchzustehen. Falls Ihr verfügbares Eigenkapital deutlich darunter liegt, raten die Hotelexperten von Auer, Springer & Partner eher dazu, entweder vom Kauf Abstand zu nehmen und ein Hotel zu pachten, oder ein günstigeres Objekt zu kaufen.

Bankdarlehen

Die Zinsen sind niedrig wie noch nie, aber ein Darlehen ohne ausreichendes Eigenkapital für Hotel- und Gastronomiefinanzierungen so gut wie nicht zu erhalten! Die perfekte Hotelimmobilie ist gefunden und der Kaufpreis mit dem Verkäufer ausverhandelt. Falls Ihr verfügbares Kapital geringer als der Kaufpreis der Immobilie ist, folgt der Weg zur Bank. Alle für einen Kreditantrag notwendigen Unterlagen wurden Ihnen vom Eigentümer, bzw. von Ihrem Hotelmakler zur Verfügung gestellt. Dabei unterscheiden wir nun, ob Sie mit Ihrem Kreditantrag zu Ihrer Hausbank gehen, oder zu einer Fremdbank. Ihre Hausbank kennt ja auch Ihre persönliche Situation, sowie die Höhe Ihres verfügbaren und gebundenen Vermögens (Immobilien). Also wird Ihre Hausbank beim Thema Eigenkapitalanteil grundsätzlich etwas großzügiger sein und die Kreditprüfung wird deutlich schneller durchgeführt werden. Bei einer Fremdbank ist es ein wenig komplizierter. Dort sind Sie nicht bekannt. Es werden also deutlich mehr Unterlagen zu Ihren persönlichen Verhältnissen, zu sonstigem Vermögen, etc. vorzulegen sein. Auch wird die Fremdbank in der Regel einen höheren Eigenkapitalanteil von Ihnen erwarten. Der Normalfall bei der Finanzierung von Hotelimmobilien und Gastro Immobilien liegt leider bei einem EK Anteil von oft bereits 45 % und mehr. Grundsätzlich wird ein Hotel / eine Gastro Immobilie bei den meisten Banken mittlerweile bedauerlicherweise als "riskantes Investment" eingestuft!

Faktoren die die Kreditentscheidung / Höhe des Eigenkapitalanteils / Höhe der Zinsen beeinflussen:

1. Der Bank ist das Hotel gut bekannt, es ist vielleicht auch die Bank des Alteigentümers.
2. Das Objekt ist gut eingeführt und gut im Markt aufgestellt.
3. Die Geschäfts- und Auslastungszahlen der drei letzten Perioden des Betriebes waren gut.
4. Ihr Businessplan kann überzeugen und es besteht eine gute Zukunftsprognose für das Objekt.
5. Der Zustand, Renovierungsrückstau und künftige Investitionen des Hotels / Gastroimmobilie sind bekannt und eingeplant.
6. Wichtig! Know How und fachliche Qualifikation des Kreditwerbers werden immer stärker berücksichtigt.

Warum werden Sie vom ASP Hotelmakler nach dem verfügbaren Eigenkapital gefragt?

Nach der Anfrage zu einer Immobilie bei ASP Global Hotel Brokers erhalten Sie normalerweise ein Grundexposé des angefragten Hotels mit allen möglichen Informationen zur Hotelimmobilie, zum Hotelbetrieb, etc. Falls Sie sich nun für diese Immobilie näher interessieren, diese besichtigen möchten, Bilanzen, Auslastungszahlen, Grundbuchauszüge und andere streng vertrauliche Unterlagen einsehen wollen, dann wird Sie der zuständige Fachmakler für Hotelimmobilien unter anderem auch nach der Höhe des zur Verfügung stehenden Eigenkapitals fragen und bei Neukunden auch einen Nachweis dazu anfordern. Sie werden verstehen, dass diese hochvertraulichen Unterlagen zur Hotelimmobilie wirklich nur an seriöse und ernst zu nehmende Kauf- oder Pachtinteressenten weitergegeben werden dürfen. Der Hotelbroker wird Sie auch zusätzlich nach Ihren Absichten, der geplanten Betreibungsform, zu Ihrer Renditeerwartung, und zu einigen anderen Dingen interviewen.
Der Hotelmakler ist dazu einerseits von den Eigentümern verpflichtet, da diese nur mit ernsthaften Kauf- oder Pachtinteressenten Besichtigungen, Verkaufsverhandlungen, oder Pachtverhandlungen führen wollen. Andererseits kann sich der Hotelbroker nach Erhalt dieser Information auch bereits Gedanken zu einer Finanzierungskonstruktion und zur Auswahl der möglichen Banken machen. Unter Umständen wird er Ihnen eine andere - besser zu Ihnen passende Hotelimmobilie vorschlagen und Ihnen auch erläutern, warum diese für Sie aus seiner Sicht geeigneter wäre. Die uns übermittelten Kapitalnachweise / Finanzierungsnachweise / etc. werden nicht an den Eigentümer weitergegeben! Dieser erhält aber eine Mitteilung, dass entweder ausreichend Eigenkapital für den Kauf vorhanden ist, oder aber die Finanzierung mit dem zur Verfügung stehenden Eigenkapital wahrscheinlich möglich ist.

Vertrauen und Offenheit im Umgang miteinander ist besonders wichtig. Der Hotelmakler von ASP Global Hotel Brokers ist daran interessiert, Ihnen die gewünschte Immobilie zu verkaufen. Der Hotelbroker wird Ihnen bei der Auswahl der richtigen Immobilie, bei der Zusammenstellung aller Unterlagen für die Durchführung der Due Diligence Prüfung, bei der Finanzierung, der Kauf- oder Pachtvertragsgestaltung, bis hin zur Übernahme der Hotelimmobilie kompetent und fachkundig zur Seite stehen. Je mehr Informationen Sie dem Hotelmakler also in die Hand geben, desto schneller kommen Sie zu der für Sie passenden Traum-Hotelimmobilie.