“艰难、激动，往往还充斥着不满和失望：这就是计算您的酒店或餐饮地产实际价格的真实过程！”
国际一流的ASP酒店经纪公司可以通过给予您专业建议、具体实例和简单的估价方法来帮助您自己对您的酒店/餐饮地产进行一个合理的估价，这样您就可以事先对可能达到的售价有一个初步的概念。
酒店地产的估值是一项非常困难和棘手的任务，因为酒店的经营者经常由于他们对企业深厚的感情和多年的投入、付出，无法做到完全客观地评价自己的企业。这是胡伯特·奥尔先生，ASP公司的奠基人及资深咨询师，通过他常年同酒店业主打交道得到的经验。
ASPI国际旅游顾问公司(www.aspi.ag)成立于1983年，在许多国家都设有办事处。在过去的三十年里，我们进行过数以千计的酒店建立/扩展项目评估、酒店价值评估、地段评估和市场评估，为超过50个国家的许多非常著名的地区性、国内、国际酒店，连锁酒店，酒店投资者提供了全方位的服务。我们经常直接参与酒店和餐饮企业的成立、发展、壮大、出售过程，以及最后向新业主的交接，有时候我们会为一家企业两代甚至三代的经营者提供服务。
酒店经营者常常会明显高估自己酒店可以实现的售价，因为他们往往会倾向于过于乐观地看待自己企业的经济数据（账面价值、火灾保险价值、估计值、资产价值鉴定、新建价值、单位房间价格等）。然而最晚当出售真正开始进行或找到了投资伙伴，又或者需要向银行申请抵押时，他们就必须面对现实了。
对于在德国、奥地利、瑞士和北意大利地区的约132000家酒店业企业而言，现今酒店、家庭旅馆、旅店、公寓和其他相关企业的市场交易氛围十分热烈。对企业的合理估价就成为一项商业挑战。
在过去的几年里，酒店及餐饮企业估价的重要性不断上升。一方面，创立企业而不愿或不能再继续经营的业主家庭希望找到他们酒店地产合适的购买者。有时候投资资本或贷款银行甚至会强迫经营者寻找新的经营搭档或参股人。另一方面，雄心勃勃的年轻企业家希望在酒店业寻找机会实现经济独立。酒店或其他酒店业企业的准确估值对于酒店转让、股权变更、企业转让、合并以及获得新的贷款十分重要的--因为酒店抵押往往是获得贷款的主要保障。
然而酒店和酒店地产业主往往根据错误的计算方法做出了对自己企业过于乐观的估计。最近一段时间，因为企业改组产生了一些新的估价需求，他们往往希望可以发现过去被遗忘的潜在价值并通过新的账面价值平衡过去的负资产。在这种情况下，对酒店或餐饮地产的客观评估是新的价值计算的基础。
清楚地掌握专业常用概念是进行有建设性讨论的基础：
这是一处地产/酒店地产/酒店企业在市场的实际正常交易活动中--排除所有不寻常情况或私人关系的影响，可以取得的售价。这个数值对购买者、出售者和银行而言是一个重要的参考基础。
这是酒店或餐饮地产需要重新购买设施、消耗品所需的费用。这种算法主要应用于火灾保险金额的计算而对于确定企业价值用处不大。
净资产价值包含了最重要的企业生产要素，决定了企业生产商品和提供服务的能力。酒店的净资产价值主要根据毛经营面积或容积以及可使用土地面积进行计算。
净资产价值计算法的适用范围仅限于酒店地产的价值评估。净资产价值最多只能作为辅助手段来大概地评估交易形势，尤其是企业面临清偿危险的时候。较低的资本增值率往往会导致较低的评估价值。
这个值就是企业（包括酒店和餐饮地产企业）今后每年预期的资本收益。同样对酒店企业而言，具有决定性意义的是拥有能够实现持续盈利的资源。酒店地产企业的价值评估基础因此建立在未来几年可以预期的收益和随之产生的账面收入或现金流上。
酒店或餐饮企业如果想得到一个初步、粗略的估价，实际操作过程中我们往往可以使用一些简单的计算方法。他们大多数仅建立在可实现营业额（指净营业额）或者大概可以实现的毛营业利润（企业正常营业收入减去营业成本）的基础上。从可实现的销售额或者营业利润的定位可以看出经营者的盈利设想。
对企业/酒店/酒店地产/餐饮企业的价值起决定性影响的是它在未来获取收入（销售额及现金流）的能力。
所以至关重要的不是现有的固定资产（实物）价值或者重新置办价值，而只是企业将来获利的能力！！！
| 酒店类型 | 同销售额的比例 | 同BE II*的比例 |
|---|---|---|
| 三星酒店 | 销售额乘系数1.8-2.0 | BE II乘系数8-10 |
| 三点五星酒店 | 销售额乘系数1.9-2.3 | BE II乘系数8-10 |
| 四星酒店 | 销售额乘系数2.0-2.5 | BE II乘系数8-10 |
| 四点五星酒店 | 销售额乘系数2.3-2.8 | BE II乘系数10-13 |
| 五星酒店 | 销售额乘系数2.8-4.0 | BE II乘系数12-16 |
*息前利润，减除折旧分摊
根据相似地点类似酒店企业的销售信息，可以估计出其容纳能力，由此原则上可以做出一个合理的估价。由于地点、状态、设施水平、功能和维护情况的不同，这种估价自然往往是很粗略的，许多决定价值的要素（开业季、酒店业状况、城市酒店业状况、可达到的入住率、价格等）没有被仔细研究。
酒店地产/餐饮地产的出售价格在实际操作中经常明显低于新建地产价格，因为他们几乎都是非常独立的特殊建筑，在许多情况下他们被出售时带有或多或少的明显投资裂缝。更换经营类型常常因为政府规定和附带条件十分困难或完全不可行。
| 酒店类型 | 每个客房的售价 根据具体状况 * |
新建地产价值 * |
|---|---|---|
| 三星酒店 | 30000 到 60000 欧元 | 65,000 到 90,000 欧元 |
| 三点五星酒店 | 40,000 到 70,000 欧元 | 75,000 到 120,000 欧元 |
| 四星酒店 | 60,000 到 80,000 欧元 | 110,000 到 175,000 欧元 |
| 四点五星酒店 | 70,000 到 100,000 欧元 | 125,000 到 180,000 欧元 |
| 五星酒店 | 150,000 到 250,000 欧元或更多 | 200,000 到 300,000 欧元或更多 |
* 适用于奥地利、德国、瑞士、北意大利（南蒂罗尔）。如果您的地产位于其他国家和地区，根据不同的分类或土地、建造定价方式，ASPI或ASP全球酒店经纪公司的酒店中介随时乐于向您解释其相应的具体计算方法。我们的数据库里有超过150个欧洲地区的数据。
由前两个方法得到的预期收益和比较参数（净资产价值）的平均值
1*净资产价值+2*预期收益（销售额和BE II之和）
3
根据著名旅游业专家ASPI创始人胡伯特·奥尔先生的理论，酒店或酒店地产的评估价值在企业发展过程中往往与其经营成果而非其资产价值本身有着更大的关系。没有一种方法，据奥尔先生认为，能比国际通用的DCF法（即根据企业/酒店/餐饮公司未来的预期收支盈余计算企业价值）更好地表达出这一点。
这种计算方法的前提是，经营者以获取利润为唯一的经营目的，企业的价值源自于它将来可以持续产生的财富（现金流）。在这种情况下，未来预期现金流是一个重要的参考值。他们将对企业资产现值进行贴现。所有贴现了的资产现值的总和即是所求的企业价值。这些内容看起来可能比较抽象，附属的PDF文件内所举的实例可能可以帮助您更好地理解。
哈登堡伯爵博多博士（ASP的领导人之一）说，历史上从来没有一个时期像过去几年那样多的酒店或酒店地产更换了业主。2014年在欧洲的交易金额就达到了非同寻常的360亿欧元。虽然这些数字的背后主要是城市及连锁酒店的交易，但可以预见的是，只要规模管理能跟得上，不动产基金也会更多地注意那些中型酒店只是一个时间问题。为了应对此类和其他以酒店企业价值评估为核心问题，对常用的评估方法有一个至少粗略的了解是很有必要的。
企业的价值评估是一个很复杂的经济管理学任务，在实际操作过程中除了纯粹的价值确定，还需要考虑纳税和金融层面的问题。之前介绍的计算方法都将企业价值计算作为一个整体来看待，也就是说不包含对债务或其他负担的考虑。我们建议每一个酒店或餐饮地产业主/经营者在面对此类具体问题时都应该寻求ASP公司的专业旅游业顾问或酒店经纪的支持，他们会全力站在您这一边帮助您。
无论如何，相关引用数值都建立在一个平均水准、维持良好的地产项目以及它现有经营策略的基础上。我们认为，现代酒店评估对收入及预期收益的重视明显体现出：企业价值的推动力来自于它获取收益的能力而不是资产价值。也就是说出售酒店地产的成功保证是其经济成就而非建筑面积。对价格过高的健康设施或不同寻常的酒店高级设备进行的高昂投资可惜往往被看作“无效投资”。这是一个酒店、酒店地产或餐饮地产价值评估中非常不受欢迎的字眼。
您可以通过下面的链接找到上述全文和计算实例: http://www.aspimmo.com/deu_dyn_24.html
然而在任何情况下，ASP公司的旅游业专家、旅游业顾问、酒店地产鉴定人或资深酒店或餐饮地产经纪愿意为每一位酒店出售者和购买者提供服务。
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