Calcul du prix de vente des hôtels et immobiliers gastronomiques
„Difficile, émotionnel et souvent désagréable et décevant: Le calcul d'un prix de vente réaliste pour votre hôtel ou votre établissement de restauration!“
L'évaluation de la valeur des hôtels et des biens de restauration ou: combien vaut exactement (m) on hôtel / ma propriété de restauration réellement en vente?
Le courtier hôtelier leader dans le monde ASP Global Hotel Brokers donne ici des conseils sur des exemples pratiques et méthodes d'évaluation simples en vue d’une évaluation très simplifiée d'un hôtel / d’un bien de restauration auto-exploités, de sorte que vous obteniez une idée de ce qui vous attend.
L'évaluation et l’estimation de la valeur des propriétés hôtelières est une question particulièrement délicate et difficile, puisque l'image, précisément dans les hôtels de propriétaires-exploitants suite à de très nombreuses émotions souvent en raison des décennies de construction et de développement, pourrait subjectiver et déformer grandement la propriété hôtelière! Cela constate constamment Dkfm. Hubert Auer en tant que fondateur et consultant senior chez Auer, Springer & Partner dans son travail quotidien avec les propriétaires des hôtels. Le consulting international en tourisme ASPI (Auer/Springer/Partner/International - www.aspi.ag) fut fondé en 1983 et possède de nombreuses agences dans différents pays. Au cours de plus de 30 ans, des milliers d’études de faisabilité / des Feasibility Studies pour des projets hôteliers / des extensions, des expertises de valeur d'hôtels, des expertises d’emplacement, des expertises de marketing, etc. ont été établis pour des clients dans plus de 50 pays et de nombreux investisseurs hôteliers très bien connus au niveau régional, national et internationales d’hôtels, de chaînes hôtelières sur plusieurs décennies ont été accompagnés avec succès dans de nombreux domaines. Souvent, des hôtels et des établissements de restauration ont été accompagnés avec succès par la fondation, en passant par la construction, jusqu’à l'apogée de l'exploitation et finalement parfois jusqu’à la vente et le transfert de l'hôtel en de nouvelles mains par deux ou parfois voire trois générations.
La valeur ou le prix de vente effectivement réalisé de la propriété est souvent surestimée par les hôteliers et les entrepreneurs parce qu'ils ont tendance partant des valeurs comptables possibles (valeur des bilans, valeur d'assurance-incendie, la valeur estimée, expertise de la valeur intrinsèque, valeur à neuf, prix par chambre, etc.) à toujours choisir et consulter celui qui décrit leur fortune aussi optimiste que possible. Toutefois, le moment de vérité vient tardivement lorsque la vente réelle a lieu, un partenaire d'investissement est trouvé ou un objet devrait être offert à une banque en tant que garantie.
Avec environ 132.000 entreprises touristiques qui sont actuellement disponibles uniquement en Allemagne, Autriche, Suisse et Italie du nord dans le domaine de l'hôtellerie, le marché des acquisitions et des ventes des hôtels, des pensions, des auberges, des immeubles d’appartements et autres établissements de restauration est très en mouvement. Ainsi, la détermination de la valeur d'une entreprise dans son ensemble est un défi économique.
Au cours des dernières années, l'importance de l'évaluation d'entreprises dans le secteur de l’hôtellerie et de la restauration a augmenté. D'une part, des familles- hôtelières, qui ont construit une exploitation et ne veulent plus ou ne peuvent plus la gérer, cherchent un acheteur pour leur immobilier hôtelier. Parfois, les charges de dette élevée vous oblige à chercher des partenaires ou la banque fait pression à propos du financement et vous demande de chercher un copropriétaire / un propriétaire. D'autre part, des jeunes entrepreneurs ambitieux, souvent des nouveaux venus dans l'industrie hôtelière, cherchent un moyen de devenir autonomes.
La détermination de la valeur d'un hôtel ou d'un autre établissement de restauration est nécessaire pour la vente, l'entrée ou la sortie des actionnaires, à l'occasion de transferts d'entreprises ou de fusions et bien sûr avec les emprunts nouveaux et vastes parce que les hypothèques offertes ont du être utilisées comme une garantie principale pour les prêts.
Dans ce cas, le propriétaire d'hôtels et d’immobiliers gastronomiques mettent très souvent une évaluation trop optimiste de la valeur de leur entreprise au jour, ce qui est malheureusement basé sur une mauvaise approche. Ces derniers temps, on constate souvent la possibilité de réévaluation à l'occasion de conversions pour découvrir des réserves latentes et compenser grâce à de nouvelles valeurs de bilan les capitaux propres négatifs. Dans ce cas aussi, une évaluation objective de la valeur de l'hôtel ou de l’établissement de restauration constitue la base d'une nouvelle approche.
Le monde des termes lors de l’évaluation des immobiliers hôteliers / gastronomiques
En vue d’une discussion objective, il faudrait clarifier la terminologie:
Valeur vénale (valeur marchande) d’un hôtel ou d’un établissement de restauration:
C’est la valeur d'une propriété, d'une propriété hôtelière / d’un établissement de restauration ou d'une entreprise, qui peut être obtenue au marché dans le cadre d’une vente réelle dans les échanges commerciales usuels - sans tenir compte de facteurs inhabituels ou personnelles. Cette méthode d'évaluation des hôtels et des établissements de restauration est utilisée par les acheteurs et les vendeurs ainsi que par les banques en tant que base de couvrement.
Valeur de remplacement d’un hôtel ou d’un établissement de restauration:
C’est la valeur où les éléments de la fortune de placement et du capital circulant d'un hôtel ou d’un établissement de restauration sont récrées à nouveau. Cette approche est utilisée principalement dans le but d'une assurance-incendie et n’est pas très utile pour la détermination de la valeur de l'entreprise.
Valeur intrinsèque d’un hôtel ou d’un établissement de restauration:
La substance de la fortune comprend les facteurs de production de l’entreprise et détermine la capacité avec laquelle les marchandises et les services peuvent être produits. La valeur d'un hôtel est déterminée sur la base du plancher brute ou du cubage ainsi que sur la base de la surface disponible.
La méthode de la valeur intrinsèque n’est qu'une valeur limitée pour l’estimation de la valeur des propriétés hôtelières. La valeur intrinsèque est en plus une valeur d'importance auxiliaire pour prendre en compte une situation, où la liquidation de l’entreprise semble être une alternative envisageable. La valeur à la casse pour manque de rentabilité représente, par conséquent, la limite inférieure d'une évaluation possible.
Valeur de rendement (valeur de réussite dans l’avenir) d’un hôtel ou d’un établissement de restauration
Les succès estimés annuels capitalisés futures d'une entreprise font la valeur d'une entreprise, y compris d’un hôtel ou d’un établissement de restauration. Aussi, est-il déterminant pour les hôtels la disponibilité des ressources avec lesquelles des mises positives durables peuvent être récupérées. La base de la valeur de l'entreprise des propriétés hôtelières est donc les résultats attendus des prochaines années et des recettes excédentaires disponibles y découlant ou des flux de trésorerie..
Les procédures d'évaluation pour les hôtels et les établissements de restauration
Pour l'évaluation des entreprises hôtelières, des établissements hôteliers et des établissements de restauration, il existe différentes méthodes, mais le résultat peut servir dans tous les cas comme un critère pour les acheteurs et les vendeurs.
Habituellement, l’entreprise est évaluée dans son intégralité, toutefois les retards d’investissement, les composantes inutiles de l’entreprise, le potentiel inexploité, les capacités d’élargissement et d’extensibilité, les dettes et les avantages ainsi que les inconvénients monnayables qui peuvent découler des contrats, sont à prendre en considération par des augmentations ou des baisses.
Solutions pratiques lors de l’évaluation des hôtels ou des établissements de restauration avec des multiplicateurs
La première estimation d'une valeur potentielle d'une entreprise hôtelière et d’établissements de restauration est souvent utilisée par les praticiens via des procédures simples qui sont basées sur les chiffres d’affaires réalisables (net de la taxe sur la valeur ajoutée) ou sur un éventuel Gross Operating Profit adapté (excédent opératif des rendements d'exploitation ordinaire dont les charges opératives sont déduites). En raison de l'orientation des chiffres d’affaires réalisés ou des excédents d’exploitation, un calcul de valeurs immobilières reconnaissable y entre en jeu.
Crucial pour la valeur d'une entreprise / des hôtels / des propriétés hôtelières / des établissements de gastronomie est la capacité de réaliser des rendements futurs (chiffres d’affaires et flux de trésorerie).
Le facteur décisif n’est donc pas l'abondance des actifs existants (substance) ou sa valeur de remplacement, mais exclusivement la capacité de tirer des revenus de l’entreprise dans le futur !!!
Evaluation des hôtels de vacances – des propriétés hôtelières / des établissements gastronomiques à l’aide de multiplicateurs
| Catégorie d'hotel |
Ratio au volume d'affaires |
Ratio au RE II* |
| Entreprise hôtelière 3-étoiles |
Volume d'affaires x facteur 1,8 - 2,0 |
RE II x facteur 8-10 |
| Entreprise hôtelière 3,5-étoiles |
Volume d'affaires x facteur 1,9 - 2,3 |
RE II x facteur 8-10 |
| Entreprise hôtelière 4-étoiles |
Volume d'affaires x facteur 2,0 - 2,5 |
RE II x facteur 8-10 |
| Entreprise hôtelière 4,5-étoiles |
Volume d'affaires x facteur 2,3 - 2,8 |
RE II x facteur 10-13 |
| Entreprise hôtelière 5-étoiles |
Volume d'affaires x facteur 2,8 - 4,0 |
RE II x facteur 12-16 |
*Résultat d’exploitation avant intérêts, après amortissement
Procédure par comparaison de valeur d’hôtels et d’établissements de restauration
Pour plus d'informations sur les ventes réalisées d'entreprises hôtelières similaires dans des endroits similaires, des approximations, basées sur la capacité, peuvent être obtenues qui sont en principe appropriées en vue de procéder à une estimation de la valeur.
Compte tenu de la diversité de l’emplacement, de l'état, du niveau d'équipement, de la fonctionnalité et de l'état de conservation, ces approximations sont bien sûr seulement très sommaires. Les facteurs liés à la valeur (hôtels de saison, hôtels citadins, le taux de fréquentation réalisable) sont examinés en détail.
Les propriétés hôtelières / les établissements de restauration sont souvent négociés dans la pratique bien en deçà du prix à neuf, car ils sont presque toujours une fabrication spécifique très individuelle et font montre plus ou moins clairement de retards d’investissements dans de nombreux cas au moment de la vente. Aussi, une utilisation alternative est souvent due à des dédicaces et des exigences réglementaires difficiles, voire même impossibles.
Valeurs par comparaison du prix d’achat par chambre en vue de l’estimation de la valeur d’une propriété hôtelière
| Catégorie d'hôtel |
Prix d'achat par chambre selon l'état * |
Valeur à neuf * |
| Entreprise hôtelière 3-étoiles |
€ 30.000 jusqu'à 60.000 |
€ 65.000 jusqu'à 90.000 |
| Entreprise hôtelière 3-étoiles |
€ 40.000 jusqu'à 70.000 |
€ 75.000 jusqu'à 120.000 |
| Entreprise hôtelière 3-étoiles |
€ 60.000 jusqu'à 80.000 |
€ 110.000 jusqu'à 175.000 |
| Entreprise hôtelière 3-étoiles |
€ 70.000 jusqu'à 100.000 |
€ 125.000 jusqu'à 180.000 |
| Entreprise hôtelière 3-étoiles |
€ 150.000 jusqu'à 250.000 ou plus |
€ 200.000 jusqu'à 300.000 ou plus |
*valable pour les pays d’Autriche, d’Allemagne, de Suisse, d’Italie du nord (Tyrol du sud). Pour les autres pays et régions, d’autres valeurs s’appliquent en vertu d’autres bases de catégorisation, d'autres coûts d’immobiliers et de construction que les experts en tourisme d’ASPI SA et les courtiers hôteliers d’ASP Global Hotel Brokers se feront toujours un plaisir de vous les expliquer en détail. Cela peut être est demandable dans plus de 150 régions européennes à tout moment auprès d’ASP.
Valeur moyenne des deux premières méthodes d’estimation de la valeur
Multiplicateurs de la valeur de rendement et valeur par comparaison – valeur intrinsèque
1 x valeur intrinsèque + 2 x valeur de rendement ( chiffre d’affaire et RE II )
Divisée par 3
Méthode du discounted cashflow en vue de l’estimation de la valeur d’un hôtel ou d’un établissement de restauration
Selon l’expert en tourisme expérimenté Hubert Auer d‘ASPI SA, l'évaluation d'entreprise a subi au fil du temps en particulier dans les hôtels et les établissements hôteliers un changement radical allant de la considération orientée de la valeur intrinsèque à la valeur orientée vers plus de performance ou de valeur de rendement. Aucune autre méthode n’exprime ceci clairement selon Dkkfm. Auer que la méthode DCF internationalement connue qui puise la valeur d'une entreprise / d’un hôtel / d’un établissement de restauration etc. directement de ses excédents de trésorerie futures. Partant que l'entrepreneur n'a que des objectifs financiers, la valeur d'une entreprise se forme à partir de son succès futur recouvrable constant (flux de trésorerie). À cette fin, les flux de trésorerie futurs attendus sont utilisés. Ils sont libellés sur leur valeur actuelle. La somme des valeurs actuelles réduites représente la valeur de cette entrerprise. Ce qui semble être une théorie très financière, est très facile à comprendre dans le pdf ci-joint avec un exemple pratique..
Récapitulatif de l’évaluation d’un hôtel ou d’un établissement de restauration
Jamais auparavant autant d’hôtels et de propriétés hôtelières ont changé de mains comme dans les années précédentes, dit Dr. Bodo Comte de Hardenberg, l'un des principaux courtiers hôteliers (Hotel Broker) auprès d’ASP Global Hotel Brokers. Le volume de transactions a atteint en 2014 l'ampleur énorme de 36 milliards d'euros en Europe. Bien que ces chiffres concernent principalement les hôtels citadins et les chaînes hôtelières, ce n’est qu'une question de temps pour que des fonds immobiliers se tournent à leur tour et en manière accrue aux hôtels de classe moyenne, si des exploitations de taille capables de gestion sont présentes. Dans ce cas, mais aussi pour toutes les autres occasions où la valeur est déterminée par les entreprises hôtelière, une question clé se pose, où au moins une connaissance approximative de l'évaluation est utile en tant que méthode commune.
L'évaluation des entreprises est une tâche économique complexe, qui comprend également dans la pratique, en plus de la détermination de la valeur pure, les aspects fiscaux et financiers. Les approches présentent le calcul de la valeur de l'entreprise dans son ensemble, à l'exclusion des emprunts ou d'autres charges et tout hôtelier / propriétaire d'hôtels et d’établissements de restauration devrait certainement avoir recours à un conseiller professionnel en tourisme ou à un courtier hôtelier d’ASP Global Hotel Brokers qui le soutiendra indépendamment.
Dans tous les cas, il est supposé que les chiffres cités présentent habituellement un bon état de conservation de l'objet ainsi qu'une réutilisation dans le concept opérationnel existant. Justement l'orientation de la valeur déterminée du bénéfice et du rendement rendent tout à fait clair selon ASP Global Hotel Brokers que les inducteurs de valeur ne sont pas la substance mais le chiffre d'affaires réalisable au sein d’une société. Pas l'accumulation du volume de construction, mais la réussite économique est la garantie pour un succès des ventes satisfaisantes d'un hôtel. Dans ce contexte, les énormes investissements dans des installations de Wellness souvent trop chers ou l'équipement de qualité excessivement coûteux des hôtels sont malheureusement souvent vraiment à voir comme des «stranded investments». Un concept plus impopulaire dans l'évaluation de la valeur de marché des hôtels, de l’immobilier hôtelier, des établissements de restauration.
Vous pouvez trouver l’ensemble de l’article avec des exemples de calcul sous le lien suivant: http://www.aspimmo.com/deu_dyn_24.html
Dans tous les cas, tout vendeur d’hôtel et tout acheteur d’hôtel est cependant bien avisé depuis le début quand il s’agit de la vente ou de l'achat d'un hôtel / d’une propriété hôtelière / d’un établissement de restauration de s’adresser à un des experts professionnels en tourisme ou à un consultant en tourisme d’Auer, Springer & Partner, à un expert professionnel en immobilier hôtelier ou un courtier spécialisé expérimenté pour l’immobilier hôtelier et d’établissements de restauration d’ASP Global Hotel Brokers.
