I rapporti con il proprietario

„La contrattazione deve sempre avvenire faccia a faccia, con rispetto e cortesia verso l’altro. Anche qui vale la seguente regola: il primo incontro è decisivo per fare una buona impressione come acquirente, locatario o investitore!“

Ci siamo: è tempo del primo sopralluogo! 

Dopo aver visualizzato le brochure, aver analizzato i parametri ed i dati ed aver scelto uno o più immobili da visitare, volete recarvi personalmente con il vostro agente sul luogo per vedere da vicino di cosa si tratta. Ecco le nostre dritte: non intendiamo insegnarvi nulla, ma solamente darvi alcuni consigli che secondo noi vi saranno utili al momento in cui dovrete discutere con il proprietario. 

Rispettate la tradizione

Non dimenticate mai che l’hotel che andrete a visitare con il vostro agente immobiliare è da generazioni nelle mani della famiglia del proprietario e che ogni gestore vi ha messo del proprio ed ha contribuito a rendere l’hotel quello che è oggi. Nel mondo degli hotel a gestione familiare ogni euro veniva rinvestito nell’albergo stesso e il proprietario è molto orgoglioso di questa tradizione.

Il motivo all’origine della decisione di vendita

Esistono diverse ragioni per le quali un proprietario decide di vendere o di dare in affitto il suo hotel. Nella maggior parte dei casi i motivi che vi sono alla base sono la mancanza di un successore desideroso di continuare la tradizione, problemi tra i membri della famiglia, divorzi, problemi di salute, cambiamenti di progetti, mancanza di prospettive, problemi di investimento, ma anche problemi economici personali e pressione da parte delle banche. In casi eccezionali, poi, ci sono problemi di insolvenza nascenti o già in corso. Qualsiasi sia il motivo della vendita, ponetevi sempre con rispetto di fronte al proprietario dell’hotel e rapportatevi con franchezza ed onestà.

Nessun immobile è perfetto

La ASP vende hotel che si trovano in diverse condizioni. Si potrebbe trattare di un rudere da trasformare in albergo sulle rive del Garda, di un accogliente hotel per famiglie nello Zillertal, di un wellness da sogno in Algovia, di un resort di lusso sulla spiaggia a Zanzibar, di una catena di hotel internazionale o di un nuovissimo hotel di lusso in una capitale europea. Le condizioni dell’hotel sono quelle che sono e si riflettono a tutto tondo nel prezzo d’acquisto. I proprietari ci hanno messo del proprio, ci hanno lavorato con amore e passione scegliendo l’arredamento, i servizi ed organizzandosi per i piani futuri dell’hotel. Adesso è il vostro turno con il vostro agente immobiliare per una visita sul posto.

Già nella fase precedente alla visita il broker vi aveva abbondantemente informato sulla condizione dell’hotel e sulle mancanze e i difetti dell’immobile. Ci sono naturalmente molte cose che noterete solo al momento del sopralluogo e che potrebbero non essere di Vostro gusto. Un tappeto verde, le mattonelle gialle, le tende rosse, il soffitto in legno appena imbiancato nella sala ristorante, un lampadario rotto ecc. Parlatene senza timore al proprietario e se necessario siate anche molto diretti nelle vostre critiche e lamentele. Prendete appunti e discutetene esclusivamente alla fine in tutta calma con l’agente immobiliare.

Quali informazioni si devono fornire al proprietario?

Tutti i dati personali sull’estratto conto, le garanzie ecc. da Voi consegnati verranno trattati con la massima riservatezza senza comunicare i dettagli al proprietario.

Il proprietario dell’immobile riceverà dalla ASP prima della consegna di tutti i documenti confidenziali e prima dell’appuntamento per il sopralluogo un messaggio vincolante da parte dell’agente/commercialista che informerà sul fatto che tutta la documentazione può essere ritirata alla ASP e che i dati sul capitale, le garanzie e il finanziamento sono stati esaminati e che sono sufficienti per procedere all’acquisto o alla locazione. Inoltre sulla base di questa documentazione potrà essere avviato il finanziamento. In questo modo la contrattazione tra gli investitori, gli acquirenti o gli interessati alla locazione potrà avvenire faccia a faccia e in tutta franchezza.

Quali domande si possono fare al proprietario dell’hotel in fase di visita all’immobile?

La risposta è semplice, non esistono domande che non potete fare. Non ci sono problematiche che non è permesso discutere con l’agente o ambienti che non possono essere visitati o esaminati. Vi preghiamo comunque di usare il buon senso perché l’atmosfera rimanga pacifica e di discutere tutte le questioni in modo cortese e con rispetto.

Quali documenti ed informazioni mi verranno forniti nelle vesti di investitore, compratore o interessato alla locazione?

• Brochure dell’hotel con Hard-Facts ed una dettagliata descrizione
• Bilanci, valutazione economica e cifre di massimo sfruttamento dell’ultimo periodo
• Informazioni e contratti con il personale
• Struttura dei costi
• Lista di difetti e mancanze
• Estratti catastali e piani di costruzione
• Piani energetici (se disponibili)
• Piani di espansione (se disponibili)
• Analisi “due diligence” e dati tecnici a disposizione
• Perizie sul valore (se disponibili)
• Bozze dei contratti
• Per gli investitori presentazione dei precedenti contratti di locazione o affitto più allegati
• Nella fase finale di contrattazione l’inventario e la cartella con tutti i contratti e gli obblighi attuali

Il conteggio non è ancora completo!

Onestà e franchezza vengono premiati dal comportamento! Giocate a carte scoperte!

Non crediamo più alle favole e siamo consci del fatto che comportamenti decenti e atteggiamenti coscienziosi convengano sempre rispetto a reazioni eccessive e a condotte sproporzionate. Un comportamento schietto e serio vi farà ottenere un bonus e Le farà guadagnare fiducia nei confronti del proprietario, il quale è già passato attraverso tutte le difficoltà del caso e capirà le Vostre preoccupazioni e i Vostri problemi quando gli porrete delle domande. Più sarete pronti al dialogo, onesti e franchi, più lo saranno anche i proprietari.

Siate sinceri sia con l’agente che con il proprietario

Questo è uno dei consigli più importanti che possiamo dare dopo 30 anni di esperienza in questo campo. Sincerità e fiducia anche nelle piccole cose può risultare incredibilmente utile e può portare a dei vantaggi enormi nel processo di contrattazione e di concorrenza con gli altri potenziali acquirenti.

• Prendetevi un periodo di riflessione e approfittatene per prendere una decisione.
• Siate puntuali nella consegna della documentazione richiesta.
• Rispettate gli appuntamenti che avete fissato.
• Comunicate il più presto possibile la Vostra opinione sull’immobile al proprietario e all’agente immobiliare.
• Non abbiate timore di disdire se le Vostre aspettative non sono state rispettate fornendo il motivo della Vostra decisione.
• Non trasmettete ad altri le informazioni che Vi sono state affidate.
• Se avete in mente di offrire un prezzo che è assolutamente lontano dalle aspettative del proprietario, rinunciate direttamente piuttosto alla vendita.
• Non parlate di altri immobili visitati in presenza del proprietario e non fate paragoni con altri hotel.
• Lusingare e dare false speranze non serve.
• Comunicate responsabilità e affidabilità in tutte le situazioni per mantenere una buona atmosfera.

E’ possibile visitare un hotel in modo anonimo

Naturalmente sì. Il vostro agente Vi consiglia addirittura di fare così, e cioè, prenotare una stanza e passarci qualche giorno come ospite, per esempio. Se il soggiorno Vi piace, è il momento di passare alla visita vera e propria assieme all’agente immobiliare, che Vi mostrerà anche gli ambienti che normalmente non sono accessibili ai semplici clienti dell’hotel.

Mediazione dell’agente ASP

Se in fase di accordo con il proprietario dovreste notare che ci sono delle differenze di vedute, non esitate a mettere al corrente il Vostro agente immobiliare ASP usandolo come esperto intermediario nel campo del turismo. I nostri collaboratori hanno ottenuto una formazione in questo campo e sono sempre pronti ad aiutarvi a trovare un denominatore comune tra i vostri due punti di vista. Non esiste quasi nessuna questione che i nostri agenti non abbiano già risolto una volta e che non conoscano a menadito. Affidatevi alla loro esperienza e professionalità nell’agire con i proprietari, le istituzioni, gli avvocati, i commercialisti e le banche. 

L’agente è sempre accanto a Voi

I nostri esperti agenti immobiliari sono al vostro fianco e si impegnano affinché possiate concretamente ottenere l’immobile adatto, affinché otteniate il finanziamento e prendiate la decisione giusta sul prezzo di acquisto. Vi saranno di aiuto nella redazione del contratto, Vi daranno una mano a risolvere i problemi burocratici e saranno lì con Voi al momento dell’acquisizione. L’agente è a vostra disposizione in qualsiasi momento e spesso rende possibile anche l’impossibile. I presupposti di base sono fiducia reciproca e comprensione.