Arten von Hotel Pachtverträgen
„Pachtvertrag - Managementvertrag - Hybridvertrag - Betreiberverträge Definitionen - Erklärungen - Hinweise und Ratschläge von ASP Global Hotel Brokers!“
Der Hotel Betreibervertrag: Kernkriterium bei Investitionen in Hotelimmobilien / Gastro Immobilien
Hotels, Ferienresorts und Hotelimmobilien sind durch eine gewisse Heterogenität geprägt, was nicht nur an der Unterschiedlichkeit der Kategorien, Zimmeranzahl, Hotelstandorte, oder der Hotel-Ausstattungen liegt. Besonders vielfältig sind vor allem die Gestaltungsmöglichkeiten, mit denen der Eigentümer der Hotelimmobilie und der Hotelbetreiber ihre Zusammenarbeit regeln können. Daher hat der Hotel-Betreibervertrag bei einer Investition in Hotelimmobilien eine besondere Bedeutung: Er entscheidet über die Risikoverteilung zwischen Immobilieneigentümer und Hotelbetreiber.
Der Betreibervertrag eines Hotels ist entscheidend für die grundsätzliche Art der Investition in die Immobilie. In der nationalen und internationalen Hotellandschaft sind es nach wie vor im Wesentlichen zwei Vertragsformen, die für Betreiberverträge gewählt werden: der Pachtvertrag oder der Managementvertrag.
Pachtvertrag für ein Hotel: Passiv investieren in eine Hotelimmobilie
Der Hotel-Pachtvertrag steht für das passive Investment in eine Hotelimmobilie. Der Pächter der Hotelimmobilie erzielt dabei Erträge aus dem Hotelbetrieb, insbesondere aus seiner Aktivität als Untervermieter der Hotelzimmer sowie sonstiger Einrichtungen und als Erbringer sonstiger Hoteldienstleistungen. Einen nachhaltigen Investitionserfolg darf der Immobilieninvestor allerdings nur erwarten, wenn die Höhe des Pachtzinses marktüblich ist und bleibt. Der Analyse der marktüblichen Pacht bzw. etwaiger Overrented- oder Underrented-Vertragssituationen kommt insofern eine besondere Bedeutung zu.
Managementvertrag für ein Hotel: Aktiv bewirtschaften einer Hotelimmobilie
Der Hotel-Managementvertrag dagegen steht für ein aktives Investment: Nicht nur die Hotel-Immobilie ist aktiv zu bewirtschaften. Vor allem geht es bei der Investition um den operativen Betrieb des Hotels mit allen Chancen und Risiken. Die Managementgesellschaft ist lediglich "Betriebsführer" für den Eigentümer der Immobilie. Der Manager erhält in der Regel eine umsatz- und/oder gewinnabhängige Vergütung und trägt kaum wirtschaftliche Risiken, da üblicherweise bis auf wenige Mitglieder der Führungsriege das gesamte Personal vom Eigentümer der Hotelimmobilie angestellt wird.
Hybride Verträge aus Pacht- und Managementvertrag sind im Kommen
Zwischen Hotel-Pachtverträgen mit fester Pachthöhe und Hotel-Managementverträgen mit unmittelbarer Erfolgsabhängigkeit besteht eine Vielzahl an Gestaltungsmöglichkeiten. In der Praxis gewinnen diese zum Teil als "hybride Verträge" bezeichneten Mischformen immer mehr an Bedeutung. Verbreitet sind auch Stufenmodelle, bei denen zwischen Immobilieneigentümer und einer Betreibergesellschaft ein Pachtvertrag abgeschlossen wird, während die Betreibergesellschaft einen Managementvertrag mit einem Markenunternehmen unterhält.
Professionelle Beratung bei der Auswahl des Betreibervertrags für Ihre Hotelimmobilie erhalten Sie in jedem Fall bei den Tourismusexperten und Tourismusberatern der international führenden Tourismusberatung Auer, Springer & Partner (www.aspi.ag), oder von Ihrem Hotelmakler bei ASP Hotel Brokers (www.aspimmo.com).
Hotel Pachtvertrag:
Der Pächter eines Hotels / einer Hotelimmobilie / Gastro Immobilie trägt das Risiko
Der Hotel-Pachtvertrag ist in Europa nach wie vor der gängigste Hotel-Betreibervertrag. Dabei stellt der Hoteleigentümer, der Hotel-Verpächter dem Pächter die Hotel-Immobilie und alle weiteren Bestandteile des Pachtgegenstands zum sogenannten Fruchtgenuss zur Verfügung. Im Regelfall beinhaltet der Pachtumfang bei Hotels auch die Ausstattung, das FF&E (Furniture, Fixtures & Equipment) und oftmals auch die ganze hotelnotwendige Betriebsausstattung. Fruchtgenuss bedeutet für den Hotel-Pächter, dass er das Hotel im eigenen Namen, für seine eigene Rechnung und auf eigenes Risiko betreibt.
Als Pachtzahlungen an den Immobilieneigentümer, werden für die Überlassung des Hotels fixe oder variable Entgelte oder aber Kombinationen aus beidem vereinbart. Ein Hotelimmobilien-Investor hat beim Hotel-Pachtvertrag ein gewisses Maß an Sicherheit, die jedoch zu weiten Teilen von der Bonität und der wirtschaftlichen Entwicklung des Hotel-Betreibers abhängt. Grundsätzlich entscheidend ist aber die nachhaltige Ertragskraft des Hotelbetriebs. Diese ist vor jeder Investition in eine Hotelimmobilie möglichst genau zu untersuchen. Die für eine Hotelimmobilie betrieblich nachhaltig mögliche Pachtzahlung des Pächters an den Verpächter lässt sich grundsätzlich in den folgenden Schritten ermittelt:
1. Ableitung des Betriebsergebnisses des Hotels nach betreiberrelevanten Abzügen: Neben den betreiberüblichen Aufwendungen sollte der Hotel-Pächter im Regelfall Rücklagen für unregelmäßig anfallende Erneuerungen der Innenausstattung (FF&E) tragen, auch wenn sich diese im Eigentum des Hoteleigentümers / Hotel-Verpächters befindet.
2. Ansatz der möglichen Hotel-Betreibervergütung für den Hotel-Pächter: Die Hotel-Betreibervergütung gleicht einer Risikoprämie für den Betrieb des Hotels; sie liegt häufig bei sechs bis zwölf Prozent des Gesamtumsatzes aus dem Hotelbetrieb. Der verbleibende Betrag steht dem Hotel-Pächter nachhaltig maximal für Pachtzahlungen an den Hotelinvestor / Hotel-Verpächter zur Verfügung.
Um den EBITDA des Immobilieneigentümers zu ermitteln ist die vereinbarte Pachtzahlung für das Hotel zu bereinigen um die jährliche Rücklage für Dach&Fach sowie um sonstige vom Hotelinvestor / Immobilieneigentümer zu tragende Aufwendungen für die Hotelimmobilie (Steuern, Versicherungen, etc.).
In Anlehnung an die Branchenberichte der wichtigsten Hotelverbände Europas (Deutschland, Österreich, Schweiz, Italien, GB, Spanien und Frankreich) liegt dieser EBITDA des Immobilieneigentümers / Hotelinvestors durchschnittlich bei rund 14,5% bis 21,5% des Gesamtumsatzes des Hotelbetriebs. Bei Hotels mit internationalen Markennamen ist jedoch häufig eine ganz erhebliche Abweichung von diesen Werten festzustellen.
Hotel Managementvertrag: Chancen und Risiken
Der Hotel-Managementvertrag gilt als rechtlicher Gegenentwurf zum Hotel-Pachtvertrag. Dabei verpflichtet sich der Hotelmanager, auch Hotelbetreiber zum professionellen Betrieb des Hotels im Auftrag und für Rechnung des Immobilieneigentümers / Hotelinvestors.
Regelmäßig werden im Rahmen von Hotel-Managementverträgen auch Lizenzverträge für die Nutzung einer Hotel-Betreibermarke (Hilton, Mercure, Pullmann, Novotel, Ibis, Sheraton, Ramada, etc.) geschlossen. Dem Eigentümer der Hotelimmobilie steht das Ergebnis des Hotelbetriebs (EBITDA des Immobilieneigentümers) abzüglich einer in der Regel variablen Betreibervergütung für den Managementgeber als Rendite zur Verfügung. Bei dieser Vertragsform trägt der Immobilieneigentümer sowohl die Chancen als auch die Risiken der Investition und des Betriebs der Hotel-Immobilie.
In Anlehnung an die Branchenberichte der wichtigsten Hotelverbände Europas (Deutschland, Österreich, Schweiz, Italien, GB, Spanien und Frankreich) erzielt der Eigentümer bei Managementverträgen einen EBITDA von durchschnittlich über 19 - 21 Prozent des Gesamtumsatzes des Hotelbetriebs. Bei Hotels mit internationalen Markennamen ist jedoch häufig eine ganz erhebliche Abweichung von diesen Werten festzustellen. Die Risikoprämie gegenüber dem Pachtvertrag kann also durchaus bis zu 5 Prozent des Umsatzes des Hotelbetriebs und mehr ausmachen.
Professionelle Beratung bei der Auswahl des richtigen Betreibervertrags für Ihre Hotelimmobilie erhalten Sie in jedem Fall bei den Tourismusexperten und Tourismusberatern der international führenden Tourismusberatung Auer, Springer & Partner (www.aspi.ag), oder von Ihrem Hotelmakler bei ASP Hotel Brokers (www.aspimmo.com).
Abbildung: Charakteristika von Hotel-Pacht- und Hotel-Managementverträgen aus der Sicht des Hotelinvestors / Hoteleigentümers:
Cashflow-Potenziale von Hotel-Pacht- und Hotel-Managementvertrag
Aufbauend auf den Charakteristika von Pacht- und Managementverträgen für Hotels sind für Hotel-Investoren und Hoteleigentümer die aus der Hotelimmobilie generierbaren Cashflow-Potenziale von erheblicher Bedeutung, wie nachfolgend in einer Szenariobetrachtung beispielhaft aufgezeigt.
Vereinfachend wird ein Hotel-Festpacht- einem Managementvertrag für eine Hotelimmobilie gegenübergestellt. Das typisierte Hotel der gehobenen Kategorie mit 250 Zimmern und einem Kategorie-typischen Serviceangebot (Verpflegungs- und Veranstaltungsflächen, etc.) ist ganzjährig geöffnet und befindet sich in einer deutschen Großstadt.
Abbildung: Szenario A
Abbildung: Szenario B
Im Szenario A unterstellen wir für das zweite Jahr einen Anstieg des Hotelumsatzes um 15 Prozent, für das Szenario B nehmen wir dagegen einen Rückgang um 15 Prozent an. Für beide Szenarien gehen wir für das dritte Jahr von einem stagnierenden und für die Jahre vier und fünf von einem um 3 Prozent steigenden Umsatz des Hotels aus.
Beim Hotel-Festpachtvertrag profitiert der Hotelbetreiber im Szenario A mit einem kumulierten Cashflow über die betrachteten fünf Jahre von insgesamt 10,29 Millionen Euro ausgehend von der positiven Entwicklung des Hotelbetriebs. In Szenario B dagegen erwirtschaftet der Hotelbetreiber in den Jahren zwei und drei ein negatives Betriebsergebnis. Erst in den Folgejahren kann der Hotel-Betreiber niedrige positive Erträge verbuchen. Insgesamt ergibt sich für ihn hier nun ein kumulierter Cashflow von 1,46 Millionen Euro.
Der Immobilieneigentümer erhält in beiden Szenarien Festpachtzahlungen für die Hotelimmobilie, die durch die unterstellte Indexierung leicht ansteigen. Für ihn ergibt sich ein kumulierter Cashflow von 12,54 Millionen Euro (Szenario A) bzw. 12,95 Millionen Euro (Szenario B). Die Bereinigung der Pachtzahlungen auf Eigentümerseite erfolgt durch umsatzabhängige Bestandteile (Dach& Fach-Reserve, etc.). Dadurch erhöht sich beim Szenario B trotz sinkendem Umsatz des Hotelbetriebs im Jahr 2 die Höhe des EBITDA, da die Bereinigung der Pachtzahlungen für das Hotel geringer ausfällt.
Wie die Praxis zeigt, besteht jedoch im Negativszenario für den Hotelinvestor, bzw. Hoteleigentümer die Gefahr, dass der Hotelpächter versuchen wird, den aus Eigentümersicht sicheren Festpachtvertrag zu lösen, bzw. die Pachthöhe für das Hotel nachzuverhandeln, sofern keine nachhaltig positive Entwicklung des Hotelbetriebs erreicht werden kann und ggf. eine Zahlungsunfähigkeit des Hotelpächters die Folge wäre. Dabei ist zu bedenken, dass die Suche eines neuen Hotelpächters für den Immobilieneigentümer eine durchaus höhere finanzielle Belastung verursachen kann als eine temporäre Stundung der Pachtzahlungen bzw. eine Anpassung der Pachthöhe für die Hotelimmobilie.
Bei einem Hotel-Managementvertrag erhält der Managementgeber (Hotelinvestor, Hoteleigentümer) im Betrachtungszeitraum in beiden Szenarien einen (relativ betrachtet) stabilen Cashflow. Kumuliert ergibt sich im Beispiel für Szenario A ein Cashflow von 3,85 Millionen Euro und für Szenario B von 3,02 Millionen Euro. Der Immobilieneigentümer kann dagegen bei einer positiven Entwicklung des Hotelbetriebs das Upside für sich vereinnahmen, während er bei einer negativen Entwicklung einen deutlichen Rückgang des Cashflows hinnehmen muss. Für ihn ergibt sich in Szenario A ein kumulierter Cashflow von 18,98 Millionen Euro und in Szenario B von 11,38 Millionen Euro.
Hybride Verträge zur angemessenen Verteilung des Risikos
Die Szenarien zeigen auf, dass reine Hotel-Festpachtverträge und reine Hotel-Managementverträge in nur wenigen Fällen zu einer angemessenen Verteilung des wirtschaftlichen Risikos und der Rendite zwischen den Vertragsparteien (Hoteleigentümer und Hotelbetreiber) führen. In wirtschaftlich guten Zeiten wird keine der beiden Parteien ohne vertragliche Verpflichtung ein wirtschaftliches Upside teilen. Gleiches gilt bei ungünstiger Marktentwicklung für negative Ergebnisse in Folge von Umsatzrückgängen und/oder angestiegenen Aufwendungen. Daher bedarf es Ausgleichsregelungen, so genannter hybrider Komponenten, bei denen sich entweder der Hotel-Pachtvertrag an den Hotel-Managementvertrag annähert oder umgekehrt. Sie werden in der Absicht geschlossen, eine gleichmäßigere Risikoverteilung zwischen Immobilieneigentümer und Hotel-Betreiber zu erreichen. Es lässt sich feststellen, dass im Regelfall nur dann Hotelentwicklungen realisiert werden, wenn der Betreiber des Hotels gewisse Risiken durch Sicherheiten bzw. Garantien abdeckt.
Charakteristika von Pacht- und Managementverträgen aus Investorensicht
Aus der Sicht der Hotelinvestoren ist darüber hinaus die steuerliche Komponente sehr wichtig. Für beide Vertragsformen lassen sich in der Praxis steuerliche Optimierungsmodelle anwenden. Eine solche Optimierung sollte immer dann erwogen werden, wenn die wirtschaftlichen Eckdaten des Hotelbetriebs und der Hotel-Immobilie positiv sind.
Professionelle und neutrale fachgerechte Beratung bei der Auswahl des Betreibervertrags für Ihre Hotelimmobilie erhalten Sie in jedem Fall bei den Tourismusexperten und Tourismusberatern der international führenden Tourismusberatung Auer, Springer & Partner (www.aspi.ag), oder von Ihrem Hotelmakler bei ASP Hotel Brokers (www.aspimmo.com).
4.) In der Praxis im Kommen: Hybride Verträge aus Hotelpachtvertrag und Hotelmanagementvertrag
Hotel-Managementvertrag mit Mindestergebnisgarantie:
Bei dieser Vertragsform, einer erfolgsabhängigen Gestaltung, verpflichtet sich der Betreiber oder Manager des Hotels dazu, ein bestimmtes Betriebsergebnis zu erreichen. Verfehlt er dieses Ziel, reduziert sich seine Vergütung teilweise oder ganz. Dem Hotel-Immobilieneigentümer kann bei dauerhafter Underperformance ein Sonderkündigungsrecht zustehen.
Managementvertrag mit Cap:
Unter einem Cap versteht man in der Regel eine Art Verlustvortragskonto, auf dem etwaige Unterdeckungen gegenüber einem bestimmten vom Managementgeber (Hotelinvestor, Hoteleigentümer) garantierten Ergebnis auflaufen. Ab Erreichung einer Verlustobergrenze endet die Garantieverpflichtung des Managers, bzw. Hotelbetreibers. Üblicherweise wird zusätzlich für den Fall später generierter Überschüsse eine entsprechende Ausgleichsberechnung zwischen Hoteleigentümer und Hotelbetreiber vereinbart.
Managementvertrag mit Stand Aside-Regelung:
Der Managementgeber Managementgeber (Hotelinvestor, Hoteleigentümer) erhält ausschließlich bei Erreichung eines bestimmten Betriebsergebnisses des Hotels die vereinbarte Betreibervergütung. Im Fall einer temporären wirtschaftlichen Schieflage kann seine Betreibervergütung gestundet werden, das heißt in wirtschaftlich bessere Zeiten vorgetragen werden. Sofern sich die Ertragslage nicht innerhalb eines definierten Zeitraumes verbessert, wird dem Managementgeber (Hotelinvestor, Hoteleigentümer) das Recht eingeräumt, den Vertrag zu beenden.
Der Regelungsbedarf bei hybriden Verträgen für Hotelimmobilien ist zweifellos deutlich höher als bei den klassischen Hotel-Betreiberverträgen. Daher ist bei hybriden Verträgen für Hotelimmobilien eine sorgfältige rechtliche und wirtschaftliche Analyse der jeweiligen Gestaltungen im Detail unabdingbar und die Beiziehung von erfahrenen Tourismusberatern unbedingt anzuraten.
Vorschau und Szenario-Analyse von ASP Global Hotel Brokers
Bei Investitionen in eine Hotelimmobilie ist eine fundierte und detaillierte Prognose der zu erwartenden Cash Flows aus dem Hotelbetrieb unerlässlich. Von der erwarteten Entwicklung des jeweils relevanten Hotelmarkts ableitend empfiehlt die international führende Tourismusberatung ASPI AG - Auer, Springer & Partner International (www.aspi.ag), verschiedene Szenarien für den Betrieb des gegenständlichen Hotels zu analysieren. Insbesondere ist die Projektion des in der Zukunft plausiblen Pachtniveaus für die Ableitung des Immobilienwerts des Hotels am Ende der Vertragslaufzeit des Betreibervertrags elementar. Darüber hinaus sind die Cashflows dem Risiko des Betreiber-Vertrags entsprechend unter Risikogesichtspunkten zu bewerten. Hierdurch kann sichergestellt werden, dass die Investitionskriterien für Hotelinvestments wie beispielsweise die Internal Rate of Return (IRR) oder der Return on Investment (ROI) der Investition hinreichend belastbar sind.
Professionelle und neutrale fachgerechte Beratung bei der Erstellung eines Hybrid-Betreibervertrages für Ihre Hotelimmobilie erhalten Sie in jedem Fall bei den Tourismusexperten und Tourismusberatern der international führenden Tourismusberatung Auer, Springer & Partner (www.aspi.ag), oder von Ihrem Hotelmakler bei ASP Hotel Brokers (www.aspimmo.com).
