Visita e rapporto con gli interessati all’acquisto

„Le trattative dovrebbero essere condotte sempre a quattrocchi, cortesemente e con rispetto dell’altro. Anche qui vale la regola – nelle vesti di venditore o locatore il vostro immobile non ha una seconda chance!“

Ci siamo – la vendita del vostro castello o del vostro maniero si avvicina!

Gli acquirenti interessati hanno visto tante brochure di castelli, manieri, hotel nei castelli, immobili storici e immobili di lusso, hanno esaminato i parametri e i dati e hanno deciso, di visitare i loro castelli, le loro ville di lusso, con gli agenti immobiliari di ASP per vederli da vicino. Con i seguenti suggerimenti circa il rapporto e la comunicazione con i potenziali interessati all’acquisto, interessati alla locazione, non vogliamo “insegnarvi” nulla, ci permettiamo però di spiegare i continui problemi che potrebbero sorgere, le situazioni di conflitto, le domande, gli errori, i fraintendimenti, i suggerimenti e le segnalazioni da questo settore per presentarli poi a tutti gli interessati.

Quali informazioni ha l’interessato all’acquisto da me e dal mio castello/immobile di lusso

Dal vostro agente ASP il potenziale acquirente o locatario per il vostro castello, il vostro maniero, o il vostro immobile di lusso, riceverà i documenti per la visita, o gli accordi di acquisto, dopo aver esaminato con successo la sua identità – e la sua solidità finanziaria. Pensate anche al fatto che l’interessato acquirente navigherà in internet, per conoscere il vostro immobile, per conoscere esattamente la sua storia, chiederà anche ai diversi portali di prenotazione circa il vostro hotel nel castello, se si tratta di un hotel nel castello e prenderà sotto la lente d’ingrandimento la vostra homepage se ne avete una.

Se si tratta di un hotel in un castello/in un maniero, l’interessato acquirente o locatario, qualche volta prenoterà due notti prima della visita vera e propria, per conoscere il vostro hotel/la vostra azienda. Se offrite visite al castello, può essere che un’acquirente veramente interessato al vostro castello/maniero, abbia già anonimamente partecipato. Non lo sapreste mai.

Ogni interessato all’acquisto o alla locazione, sarà ben preparato alla visita, e ai colloqui potrebbe darsi che si parlerà dei punti di forza e delle debolezze del vostro immobile nei minimi particolari. Preparatevi allora ad una discussione oggettiva con il potenziale acquirente, locatario, del vostro castello, del vostro maniero, o del vostro immobile di lusso.

Quali informazioni ho nelle vesti di proprietario circa il potenziale acquirente/locatario del mio castello/il mio immobile di lusso

Il vostro agente per immobili storici e di lusso di ASP Global Luxury Properties ha di regola eseguito un esame secondo le disposizioni della GWG (Legge sul riciclaggio del denaro), mediante il quale è stata chiarita l’identità legittima dell’economia. Inoltre, l’acquirente interessato o il locatario, sono stati obbligati alla riservatezza, e ha anche rilasciato una dichiarazione vincolante all’agente del castello, dove egli spiega di essere in possesso di sufficiente capitale proprio, per comprare direttamente l’immobile, o per ottenere un finanziamento per l’acquisto. Se si ha bisogno di una dichiarazione bancaria, degli split del conto, ecc. da parte dell’interessato all’acquisto, queste non vengono spedite direttamente a Lei, a causa della legge sulla privacy, ciò significa che l’interessato acquirente per il castello/il vostro immobile ha bisogno di dare il proprio consenso. Altrimenti ricevete una dichiarazione degli agenti ASP dove si afferma che il capitale o è sufficiente, per un’acquisto totale al 100% del vostro immobile, o si ha bisogno di un finanziamento da parte di una banca.

ICosì la posizione di confronto dell’investitore, dell’interessato all’acquisto o dell’interessato alla locazione non perde forza ed entrambi i partner contrattano a quattrocchi.

Anche il vostro castello, il vostro maniero o il vostro immobile di lusso non è mai perfetto

Gli agenti di ASP vendono castelli, manieri, immobili storici, emblemi o monumenti sotto tutela, così come immobili di lusso in ogni condizione. Se ora si tratta di un maniero in rovina completa in Sudtirolo, un confortevole castello abitabile in Renania, un sognante bello e hotel di successo in un castello in Baviera, un castello sull’acqua nella Ruhr, un hotel in un castello in Tirolo, o anche un castello con vigneti in Francia, una villa da sogno a Cap Ferrat o a Montecarlo. Le condizioni dei castelli, dei manieri e degli immobili di lusso sono come sono e si rispecchiano nuovamente nel prezzo d’acquisto dell’immobile. Come proprietari del castello, del maniero o dell’immobile di lusso avete speso molti soldi e amore per le costruzioni, la disposizione, l’arredamento, l’ampliamento e continui sviluppi del vostro immobile. Adesso arriva l’interessato all’acquisto o alla locazione con il suo agente di ASP per una visita.

Già in anteprima l’interessato all’acquisto/alla locazione è stato informato circa le condizioni del castello, del maniero, o della vostra villa di lusso, il tutto compreso di difetti e mancanze, ecc. Ciò è consigliato, perché alla fine è un tema superato, dal momento che tutte le delucidazioni sono esaurite in un aumento di prezzo. Idealmente accompagnerete il vostro agente con l’interessato acquirente o locatario, per gran parte della visita, e sarete a loro disposizione per ogni domanda che dovesse sorgere perché alla fine nessuno conosce l’immobile meglio di voi. Su richiesta l’agente condurrà insieme all’interessato alla completa visita, si annota le domande generali, le particolarità, ecc., e le revisiona completamente con voi rispondendo alla fine della visita personalmente, o anche per iscritto dopo la visita.

Esistono naturalmente molte cose, che l’interessato acquirente o locatario danno attenzione durante la visita e cose che non piacciono e che avrebbe modificato a suo piacimento. Il tappeto verde, le mattonelle gialle, le tende rosse, la coperta calcificata nella sala da pranzo, un lampadario rotto, e molte altre cose. Spesso queste sono domande di piacere e di contorno. Qui e là forse una crepa nel muro, un errore nella pittura, una macchia sul tappeto, ecc. Se l’interessato o il locatario durante la visita fanno domande dirette, non reagite in modo emotivo e scocciato, prendete brevemente la parola e spiegate in generale. Non dimenticatelo mai: voi fareste le stesse domande al posto suo! Lasciate il compito al vostro agente dopo la visita di spiegarlo al vostro acquirente/locatario potenziale e infine parlatene con lui.

Quali domande può farle un interessato all’acquisto o alla locazione durante una visita

Molto semplicemente non esistono domande che NON possono essere fatte. Non bisogna fare problemi, se un interessato all’acquisto non ha voglia di parlare con Lei e il vostro agente, cosa un interessato all’acquisto o alla locazione non può visitare nel vostro castello, nel vostro maniero, nel vostro immobile di lusso. Noi preghiamo naturalmente tutti gli interessati all’acquisto e alla locazione, di rivolgere domande in modo gentile e con rispetto, o di parlare di temi scottanti, circa la mediazione di un agente ASP. La stessa preghiera è rivolta anche ai proprietari.

Quali documenti e informazioni vengono girate ad un investitore di fiducia, un interessato all’acquisto o alla locazione, e generalmente nel corso delle contrattazioni fino alla consegna del contratto di acquisto/di locazione?

• Libere brochure con hard-facts e una descrizione
• Documentazione storica con fonti
• Bilanci, valutazione economica, numero di massimo sfruttamento dell’ultimo periodo, (se si tratta di un’azienda economica, un hotel in un castello)
• Ridimensionamento del personale, piani personali, contratti con il personale (se si tratta di un’azienda economica, un hotel in un castello)
• Costi di gestione e costi strutturali (se si tratta di una azienda economica, un hotel in un castello)
• Lista delle mancanze
• Estratti catastali e piani di costruzione
• Certificazione energetica (se disponibile)
• Piani di ampliamento e possibilità se disponibile
• Per “due diligence” esami dei necessari dati tecnici per gli impianti, ecc.
• Perizia delle ricchezze e dei valori (se disponibili)
• Bozza del contratto d’affitto/contratto di locazione per immobili da affittare o locare
• Per gli investitori i contratti d’affitto e di locazione a disposizione comprensivi di tutti gli allegati
• Nelle contrattazioni finali l’inventario – e le liste e le cartelle con i contratti e le obbligazioni in corso di validità

Il conteggio non è definitivo!

Onestà e franchezza ripagano sempre! Giocate a carte scoperte!

Avete un buon prodotto, un castello, un maniero, o un lussuoso immobile mondano e voi ve ne prendete cura, con tutti i punti di forza, le eventuali mancanze e anche le debolezze. Siatene certi, che durante un’approfondita visita, senza essere schizzinosi. Restate gentili e oggettivi, anche quando ci sono cose all’interno del vostro possedimento che disturbano l’acquirente o il locatario interessato, non fate danni con domande inopportune, diminuzione del fatturato, ecc. Tornate sopra in modo oggettivo e con franchezza. Non ingigantite le cose nel vostro immobile, e non presentatelo in buone acque, non fate notare cose che l’interessato ha espressamente sorvolato!

Tenete sempre a mente: avreste gli stessi pensieri e avreste posto le stesse domande, se avreste voluto comprare il vostro immobile!

Il potenziale acquirente o locatario deve ricevere la voglia per il vostro immobile, deve essere capace di identificarsi con esso e deve avere la certezza che anche lui può vivere di ciò se nel caso si tratta di un’azienda economica. Deve sapere che può guadagnare soldi, per condurre l’azienda, può permettersi il capitale per pensare alla sua famiglia. Poi ci siamo riusciti, poi abbiamo raggiunto le migliori condizioni, per cui il vostro immobile sarà scelto.

Siate soprattutto onesti e franchi nei riguardi del potenziale acquirente o locatario del vostro castello, del vostro maniero, o del vostro immobile di lusso e rafforzate in lui la voglia, che egli può contare su di voi. Tutte le favole sono già state raccontate una volta nel nostro campo e una decente e consapevole affermazione inadeguata è in ogni caso migliore, anziché una selvaggia esagerazione e millanteria. La serietà e la cura di voi stessi vi fanno guadagnare un bonus. Sarete al cospetto di un agente immobiliare per castelli o per hotel nei manieri e in caso di necessità al cospetto di un esperto acquirente o locatario per hotel, il quale già una volta ha passato in rassegna i guadagni e le perdite dal punto di vista personale ed economico, come probabilmente avete fatto voi con il vostro immobile. Capirà dunque le vostre preoccupazioni, i vostri problemi e le vostre domande e le vostre preghiere. Più sarete onesti e condiscendenti nelle vesti di proprietario, più onesto e franco, disposto ad aiutarvi e condiscendente sarà il potenziale acquirente o locatario del vostro castello o del vostro maniero/immobile di lusso.

Siatene certi che un potenziale acquirente del vostro castello, del vostro maniero o del vostro immobile di lusso era già in possesso di un’immobile come il vostro e che conosce benissimo i punti di forza e le debolezze degli immobili storici o di lusso.

Siate in ogni caso accondiscendenti con il vostro agente ASP e il potenziale acquirente o locatario

Questo è uno dei consigli più importanti che potete ricevere da un agente immobiliare con più di trenta anni d’esperienza per i castelli, i manieri e gli immobili di lusso. Accondiscendenza e attendibilità dei proprietari d’immobili storici o di lusso, di partner contrattuali – anche nelle piccole cose – fanno guadagnare fiducia estrema da parte del potenziale acquirente o locatario del vostro immobile e guadagnerete perciò un vantaggio contro tutti gli altri proprietari e offerenti

• Implorate un limite di tempo e rispettatelo.
• Concedete un limite di tempo quando vi è richiesto.
• Spedite i documenti richiesti e le informazioni rispettando i tempi come promesso.
• Rispettate gli appuntamenti in ogni caso
• Date in ogni caso nei tempi le vostre impressioni per quanto riguarda un locatario o un’acquirente interessato al vostro agente.
• Declinate senza cattivi ripensamenti il più velocemente possibile, quando un interessato locatario non soddisfa per niente le vostre disposizioni e le vostre attese, ma spiegate chiaramente in modo oggettivo e soggettivo.
• Trattate le informazioni ottenute circa l’acquirente o il locatario interessato, sotto tutti i punti di vista in maniera riservata e non comunicatele a terzi.
• Non reagite in maniera sconsiderata quando un interessato all’acquisto o un’offerta di locazione è sottoposta, ma non rispetta le vostre aspettative. Cercate insieme all’agente ASP di reagire oggettivamente e avveduto, e credete al vostro partner contrattuale, quando l’offerta sembra “sfacciata”.
• Non raccontate in presenza dell’acquirente o del locatario di altri potenziali acquirenti/locatari, di altre visite e non fate riferimenti sugli assenti.
• Non lusingate i potenziali acquirenti e locatari senza un preciso motivo e non fate alcun riferimento positivo nel caso di vendita o di locazione, che potrebbe essere interpretato in maniera sbagliata, per non dare false speranze.
• Accondiscendenza e attendibilità in ogni caso le permettono di avere un buon clima di confronto.

Un potenziale acquirente o locatario può visitare anonimamente il vostro immobile

Ma naturalmente lo può fare, quando si tratta di un hotel in un castello e quando Lei non l’ha espressamente vietato. Lei conduce un’azienda ospitante, un ristorante, o una simile azienda ospitante in un maniero, o in un castello. Non avreste potuto fare diversamente! Anche Lei avrebbe prenotato in modo anonimo in un castello o in maniero, se avesse dovuto scegliere da una serie di offerte di immobili alberghieri e conosciuto così l’azienda in uno dei modi migliori – dal punto di vista dell’ospite. E quando poi le sarebbe piaciuto, avreste concordato un appuntamento ufficiale per la visita, per visitare alcune zone dell’hotel, che di regola i clienti non possono e parlare con il proprietario delle vostre impressioni. Anche le partecipazioni anonime alle visite al castello, le visite ai musei, ore d’equitazione, ecc. che offrite nel vostro castello, è a disposizione del pubblico, quindi aperte anche ai potenziali acquirenti e locatari del vostro immobile.

Mediazione degli agenti ASP per gli immobili storici

Dovessero arenarsi i colloqui tra voi e il potenziale acquirente o locatario, poiché avete differenti vedute su certe cose, non esitate nell’affidare il compito di mediazione ad un agente ASP esperto. Questi è adatto a questo, resta a disposizione nei panni di mediatore, e nomina un denominatore comune, tra le parti contrattuali, che analizzerà in modo equo le due vedute. Comunque non esistono problemi, che già una volta, centinaia di volte sono stati risolti. Date fiducia alla sua professionalità ed esperienza, nel confronto con l’ acquirente/locatario interessato, con gli uffici, le istituzioni, gli avvocati, i fiscalisti e le banche.

Il vostro agente esperto per i castelli e gli immobili di lusso di Auer, Springer & Partner è al vostro fianco, e si occuperà del fatto, di trovare per il vostro immobile l’acquirente o il locatario adatto, aiuterà il cliente nella preparazione al finanziamento e vi aiuterà anche nell’imposizione del vostro prezzo di vendita immaginato, nelle contrattazioni del prezzo, la preparazione del contratto, nell’accesso agli uffici, alla conclusione e alla consegna del vostro castello/maniero/immobile di lusso. L’agente ASP sarà fiduciosamente al vostro fianco in ogni situazione e rende spesso possibile l’impossibile per quanto riguarda i potenziali acquirenti e i locatari, gli uffici e le banche. Il presupposto fondamentale è quello di avere da entrambe le parti contraenti fiducia e la chimica giusta.