Verkaufspreisberechnung von Hotels und Gastro Immobilien

„Schwierig, emotional und oft auch unangenehm und enttäuschend: Die Ermittlung eines realistischen Verkaufspreises für Ihr Hotel oder Ihren Gastgewerbebetrieb!“

Die Wertermittlung bei Hotelimmobilien und Gastro Immobilien oder: Was ist (m)ein Hotel / meine Gastro Immobilie im Verkauf eigentlich wert?

Der international führende Hotelmakler ASP Global Hotel Brokers gibt hier Tipps, praktische Beispiele und einfache Bewertungsmethoden um eine sehr vereinfachte Wertermittlung für ein selbst betriebenes Hotel / Gastgewerbeimmobilie selbst durchzuführen, damit man auch eine Vorstellung davon hat, was auf einen zukommen wird.

Die Bewertung und Werteinschätzung von Hotelimmobilien ist eine besonders heikle und schwierige Materie, da gerade bei eigentümergeführten Hotels sehr viele Emotionen aufgrund der oft jahrzehntelangen Aufbau- und Entwicklungsarbeit in die eigene Hotelimmobilie das Bild stark subjektivieren und verzerren! Das stellt Dkkfm. Hubert Auer als Gründer und Senior-Consultant bei Auer, Springer & Partner in seiner täglichen Arbeit mit Hoteleigentümern laufend fest.

Die internationale Tourismusberatung ASPI (Auer/Springer/Partner/International - www.aspi.ag) wurde 1983 gegründet und verfügt über zahlreiche Geschäftsstellen in verschiedenen Ländern. Im Laufe von über 30 Jahren wurden tausende Machbarkeitsgutachten / Feasibility Studies für Hotelprojekte / Erweiterungen, Wertgutachten für Hotels, Standortgutachten, Marketinggutachten, etc. für Kunden in über 50 Ländern geschrieben und viele sehr namhafte regionale, nationale und internationale Hotels, Hotelketten, Hotelinvestoren über viele Jahrzehnte in vielen Bereichen erfolgreich begleitet. Oft wurden Hotels und Gastgewerbebetriebe von der Gründung, über den Aufbau, bis hin zur Hochblüte des Betriebes und schließlich zum Verkauf und der Übergabe des Hotels in neue Hände über zwei, oder manchmal gar drei Generationen erfolgreich begleitet.

Der Wert, bzw. der tatsächlich zu erzielende Verkaufspreis des eigenen Hotels wird von den Hoteliers und Unternehmern häufig deutlich überschätzt, weil sie dazu neigen, von der Fülle der möglichen Wertansätze (Bilanzwert, Feuerversicherungswert, Schätzwert, Substanzwertgutachten, Neubauwert, Preis pro Zimmer, etc.) immer jenen heranzuziehen, der ihr Vermögen möglichst optimistisch darstellt. Die Stunde der Wahrheit kommt jedoch spätestens dann, wenn ein tatsächlicher Verkauf durchgeführt, ein Beteiligungspartner gefunden oder ein Objekt einer Bank als Besicherung angeboten werden soll.

Bei rund 132.000 touristischen Unternehmen, die derzeit alleine in Deutschland, Österreich, der Schweiz und in Norditalien im Bereich der Hotellerie zur Verfügung stehen, ist der Markt für Unternehmenskäufe und -verkäufe von Hotels, Pensionen, Gasthöfen, Appartementhäusern und sonstigen Gastgewerbebetrieben sehr stark in Bewegung. Dabei zählt die Feststellung des Wertes eines Unternehmens als Ganzes zu den betriebswirtschaftlichen Herausforderungen.

In den letzten Jahren hat die Bedeutung der Unternehmensbewertung in der Gastronomie und Hotellerie zugenommen. Einerseits suchen Hoteliersfamilien, die einen Betrieb aufgebaut haben und ihn nicht mehr weiterführen wollen oder können, einen Käufer für ihre Hotelimmobilie. Manchmal zwingt auch die hohe Fremdkapitallast dazu, sich nach Partnern umzusehen, oder die finanzierende Bank drängt auf einen neuen Mit-/Eigentümer. Andererseits suchen ehrgeizige Jungunternehmer, oft auch Quereinsteiger in der Hotellerie nach einer Möglichkeit sich selbständig zu machen. Die Feststellung des Wertes eines Hotels oder eines anderen Gastgewerbebetriebes ist bei dessen Veräußerung, beim Ein- oder Austritt von Gesellschaftern, anlässlich von Betriebsübergaben oder Verschmelzungen und natürlich auch bei neuen umfangreichen Kreditaufnahmen erforderlich, weil die angebotenen Hypotheken als hauptsächliche Sicherheit für die eingeräumten Kredite herangezogen werden.

Dabei legen Inhaber von Hotels und Gastro Immobilien sehr oft eine zu optimistische Einschätzung des Wertes ihres Unternehmens an den Tag, die sich leider an falschen Ansätzen orientiert. In letzter Zeit wurde auch häufig von der Möglichkeit der Neubewertung anlässlich von Umgründungen Gebrauch gemacht, um Stille Reserven aufzudecken und durch neue Bilanzwerte ein negatives Eigenkapital auszugleichen. Auch in diesem Fall ist eine objektive Wertfeststellung des Hotels, oder der Gastro Immobilie Basis für einen neuen Ansatz.

Die Welt der Begriffe bei der Bewertung von Hotelimmobilien / Gastro Immobilien

Für das Führen einer sachlichen Diskussion ist Klarheit über die Begriffswelt zu schaffen:

Verkehrswert (Marktwert) eines Hotels oder Gastgewerbebetriebes:

Das ist jener Betrag einer Immobilie, einer Hotelimmobilie / eines Gastgewerbebetriebes, oder eines Unternehmens, der am Markt bei einem tatsächlichen Verkauf im gewöhnlichen Geschäftsverkehr - ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse erzielt werden kann. Dieser Wertansatz für Hotels und Gastro Immobilien ist für Käufer und Verkäufer sowie für Banken als Besicherungsbasis heranzuziehen.

Wiederbeschaffungswert eines Hotels oder Gastgewerbebetriebes:

Das ist der Wert, zu dem Gegenstände des Anlage- und Umlaufvermögens eines Hotels, bzw. einer Gastro Immobilie wieder beschafft werden können. Dieser Ansatz dient vorwiegend für Zwecke der Feuerversicherung und ist für die Feststellung des Wertes von Unternehmen wenig hilfreich.

Substanzwert eines Hotels oder Gastgewerbebetriebes:

Die Vermögenssubstanz umfasst die wichtigen Produktionsfaktoren des Unternehmens und bestimmt die Kapazität, mit der Waren und Dienstleistungen produziert werden können. Der Wert eines Hotels wird auf Basis der Bruttogeschossfläche oder der Kubatur und der zur Verfügung stehenden Grundfläche bestimmt.

Die Substanzwertmethode eignet sich nur beschränkt zur Wertfeststellung von Hotelimmobilien. Der Substanzwert ist allenfalls als Hilfswert von Bedeutung, um eine Situation in Betracht zu ziehen, wo die Liquidation des Unternehmens eine denkbare Alternative darstellt. Der Zerschlagungswert bei mangelnder Rentabilität stellt daher die Untergrenze einer möglichen Wertermittlung dar.

Ertragswert (Zukunftserfolgswert) eines Hotels oder Gastgewerbebetriebes:

Die geschätzten kapitalisierten jährlichen zukünftigen Erfolge eines Unternehmens machen den Wert eines Unternehmens, also auch eines Hotels, bzw. einer Gastro Immobilie aus. Ausschlaggebend dafür ist auch bei Hotels das Vorhandensein von Ressourcen mit denen nachhaltig positive Rückflüsse erzielt werden können. Basis der Unternehmensbewertung von Hotelimmobilien sind daher die erwarteten Ergebnisse der nächsten Jahre und die daraus ableitbaren verfügbaren Einnahmenüberschüsse oder Cashflows.

Bewertungsverfahren bei Hotels und Gastgewerbebetriebes

Für die Unternehmensbewertung von Hotels, Hotelimmobilien und Gastgewerbebetrieben gibt es verschiedene Verfahren, deren Ergebnis jedoch in allen Fällen nur als Anhaltspunkt für Käufer und Verkäufer dienen kann. Üblicherweise wird das Unternehmen in seiner Gesamtheit bewertet, wobei Investitionsrückstände, nicht benötigte Unternehmensbestandteile, ungenutztes Potential, Ausbau- und Erweiterungsfähigkeit, Schulden und geldwerte Vor- oder Nachteile, die aus Verträgen rühren können, durch Zu- oder Abschläge zu berücksichtigen sind.

Praktikerlösungen bei der Bewertung von Hotels oder Gastgewerbebetriebes mit Multiplikatoren

Zur ersten groben Schätzung eines möglichen Unternehmenswertes bei Hotels und Gastronomiebetrieben werden von den Praktikern häufig einfache Verfahren verwendet, die meist auf dem erzielbaren Umsatz (netto MWSt), oder einem möglichen adaptierten Gross Operating Profit (operativer Überschuss der ordentlichen betrieblichen Einnahmen abzüglich der operativen Ausgaben) beruhen. Aufgrund der Orientierung am erzielbaren Umsatz oder den Betriebsüberschüssen fließen erkennbar Ertragswertüberlegungen mit ein.

Ausschlaggebend für den Wert eines Unternehmens / Hotels / Hotelimmobilie / Gastgewerbebetrieb ist die Fähigkeit damit künftige Einnahmen (Umsätze und Cashflows) zu erzielen.

Entscheidend ist somit nicht die Fülle der vorhandenen Vermögenswerte (Substanz) oder deren Wiederbeschaffungswert, sondern ausschließlich die Fähigkeit, aus dem Unternehmen künftig Erträge zu schöpfen!!!

Ferienhotellerie - Hotelimmobilien / Gastroimmobilien Bewertung mit Hilfe von Multiplikatoren

Hotelkategorie	Verhältnis zum Umsatz	Verhältnis zum BE II*
3-Sterne-Hotelbetrieb	Umsatz x Faktor 1,8 - 2,0	BE II x Faktor 8-10
3,5-Sterne-Hotelbetrieb	Umsatz x Faktor 1,9 - 2,3	BE II x Faktor 8-10
4-Sterne-Hotelbetrieb	Umsatz x Faktor 2,0 - 2,5	BE II x Faktor 8-10
4,5-Sterne-Hotelbetrieb	Umsatz x Faktor 2,3 - 2,8	BE II x Faktor 10-13
5-Sterne-Hotelbetrieb	Umsatz x Faktor 2,8 - 4,0	BE II x Faktor 12-16

*Betriebsergebnis vor Zinsen, nach AFA

Vergleichswertverfahren bei Hotels oder Gastgewerbebetrieben

Aus Informationen über durchgeführte Verkäufe von ähnlichen Hotelbetrieben an ähnlichen Standorten lassen sich Näherungswerte bezogen auf die Kapazität einholen, die grundsätzlich auch dazu geeignet sind, eine Werteinschätzung vorzunehmen. Aufgrund der Verschiedenheit von Standort, Zustand, Ausstattungsniveau, Funktionalität und Erhaltungszustand handelt es sich dabei natürlich immer nur um sehr grobe Näherungswerte. Die wertbildenden Faktoren (Saisonhotellerie, Stadthotellerie, erzielbare Auslastung, Preise) werden dabei nicht näher untersucht.

Hotelimmobilien / Gastgewerbeimmobilien werden in der Praxis oft deutlich unter dem Neubaupreis gehandelt, weil sie so gut wie immer eine sehr individuelle Sonderanfertigung darstellen und in vielen Fällen zum Zeitpunkt des Verkaufes mehr oder weniger deutliche Investitionsrückstände aufweisen. Auch eine alternative Nutzung ist oft aufgrund von Widmungen und behördlichen Auflagen nur schwer, oder gar nicht möglich.

Vergleichswertansätze Kaufpreis pro Zimmer zur Ermittlung des Wertes einer Hotelimmobilie

Hotelkategorie	Kaufpreis pro Zimmer je nach Zustand *	Neubauwert *
3-Sterne-Hotelbetrieb	€ 30.000 bis 60.000	€ 65.000 bis 90.000
3,5-Sterne-Hotelbetrieb	€ 40.000 bis 70.000	€ 75.000 bis 120.000
4-Sterne-Hotelbetrieb	€ 60.000 bis 80.000	€ 110.000 bis 175.000
4,5-Sterne-Hotelbetrieb	€ 70.000 bis 100.000	€ 125.000 bis 180.000
5-Sterne-Hotelbetrieb	€ 150.000 bis 250.000 oder mehr	€ 200.000 bis 300.000 oder mehr

* gültig für die Länder Österreich, Deutschland, Schweiz, Norditalien (Südtirol). Für andere Länder und Regionen gelten aufgrund anderer Kategorisierungsgrundlagen, sowie anderer Boden- und Baukosten andere Wertansätze, die Ihnen die Tourismusexperten der ASPI AG, oder die Hotelmakler von ASP Global Hotel Brokers jederzeit gerne im Detail darlegen. Diese sind für über 150 europäische Regionen jederzeit bei ASP abfragbar.

Mittelwertansatz aus den ersten beiden Wertermittlungsmethoden Ertragswertmultiplikatoren und Vergleichswertansatz - Substanzwert

1 x Substanzwert + 2 x Ertragswert ( Umsatz und BE II ) dividiert durch 3

Die Discounted-Cashflow-Methode zur Wertermittlung eines Hotels oder Gastgewerbebetriebes

Laut dem erfahrenen Tourismus-Experten Hubert Auer von der ASPI AG hat die Unternehmensbewertung im Lauf der Zeit gerade bei Hotels und Hotelimmobilien eine drastische Entwicklung weg von der substanzwertorientierten hin zu einer mehr erfolgs- oder ertragswertorientierten Betrachtung vollzogen. Kein Verfahren drückt dies laut Dkkfm. Auer deutlicher aus als die international gängige DCF-Methode, die den Wert eines Unternehmens / eines Hotels / eines Gastgewerbebetriebes / etc. direkt aus seinen künftig erwarteten Zahlungsüberschüssen herleitet.

Geht man davon aus, dass ein Unternehmer ausschließlich finanzielle Ziele hat, wird der Wert eines Unternehmens aus seinen nachhaltig erzielbaren Zukunftserfolgen (Cashflows) gebildet. Zu diesem Zweck werden die künftig erwarteten Cashflows herangezogen. Sie werden auf den Gegenwartswert (Barwert) abgezinst. Die Summe dieser abgezinsten Gegenwartswerte stellt den gesuchten Unternehmenswert dar. Was hier sehr finanztheoretisch klingt, wird im angefügten PDF an einem praktischen Beispiel sehr leicht verständlich.

Zusammenfassung zur Bewertung eines Hotels oder Gastgewerbebetriebes

Noch nie vorher haben so viele Hotels und Hotelimmobilien den Besitzer gewechselt, wie in den vergangenen Jahren sagt Dr. Bodo Graf von Hardenberg, einer der leitenden Hotelmakler (Hotel Broker) bei ASP Global Hotel Brokers. Das Transaktionsvolumen hat 2013 in Europa das enorme Ausmaß von 36 Mrd. Euro erreicht. Obwohl in diesen Zahlen in der Hauptsache Stadt- und Kettenhotels umfasst sind, ist es nur eine Frage der Zeit, bis sich Immobilienfonds auch in vermehrtem Umfang der mittelständischen Hotellerie zuwenden, sofern managementfähige Betriebsgrößen vorliegen. Für diesen Fall aber auch für alle anderen Gelegenheiten, wo die Wertfeststellung von Hotelunternehmen eine zentrale Frage darstellt, sind zumindest grobe Kenntnisse der gängigen Bewertungsmethoden hilfreich.

Die Bewertung von Unternehmen ist eine komplexe betriebswirtschaftliche Aufgabe, die in der Praxis neben der reinen Wertfeststellung u.a. auch steuerliche und Finanzierungsaspekte mit einschließt. Die vorgestellten Wertansätze haben die Berechnung des Unternehmenswertes als Ganzes d.h. ohne Berücksichtigung von Schulden oder sonstigen Lasten vorgestellt und jeder Hotelier / Eigentümer von Hotels und Gastro Immobilien sollte sich unbedingt an einen professionellen Tourismusberater, oder Hotelmakler von ASP Global Hotel Brokers wenden, der ihm unabhängig dabei zur Seite stehen wird.

In jedem Fall wird bei den angeführten Zahlen von einem durchschnittlich guten Erhaltungszustand des Objektes sowie von einer Weiternutzung im Rahmen des bestehenden Betriebskonzeptes ausgegangen. Gerade die Orientierung der Wertfeststellung an Einnahmen- und Ertragskennzahlen macht laut ASP Global Hotel Brokers ganz deutlich, dass die Werttreiber in einem Unternehmen nicht die Substanz sondern die damit erzielbaren Einnahmen sind. Nicht die Anhäufung von Bauvolumen sondern der wirtschaftliche Erfolg ist der Garant für einen zufrieden stellenden Verkaufserfolg der Immobilie Hotel. In diesem Zusammenhang sind die enormen Investitionen in oftmals überteuerte Wellnessanlagen oder unmäßig teure Einrichtungsqualität bei Hotels leider häufig wirklich als "stranded investments" zu sehen. Ein ganz besonders unbeliebter Begriff in der Wertermittlung eines Verkehrswertes von Hotels, Hotelimmobilien, Gastgewerbeimmobilien.

Den ganzen Artikel zusammen mit Berechnungsbeispielen finden Sie unter folgendem Link: http://www.aspimmo.com/deu_dyn_24.html

In jedem Fall ist jedoch jeder Hotelverkäufer und auch jeder Hotelkäufer gut beraten, wenn er sich beim Verkauf oder dem Kauf eines Hotels / einer Hotelimmobilie / eines Gastgewerbebetriebes von Anfang an, an einen professionellen Tourismusexperten oder Tourismusberater von Auer, Springer & Partner, einen Hotelimmobilien-Gutachter, oder einen erfahrenen Fachmakler für Hotel- und Gastgewerbeimmobilien von ASP Global Hotel Brokers wendet.